“人民日报曾讨论预售制诟病”

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本文于年4月6日刊登在《人民日报》上

商品房分期制缓解了开发商的资金压力，促进了住宅的市场供给，成为我国新建销售的首要途径。 但近年来，商品房预售制度备受诟病，甚至被认为是导致楼市秩序混乱、房价暴涨的“共犯”。 两会期间，不少提案建议改革或取消房地产预售制。 去还是停留？ 关于商品房预售制命运的讨论再次开始。

一个问题:

(/S2 ) )为什么经常被诟病？

:“烂尾楼”、“楼倒了”等纠纷往往与商品房预售制的不完善有关。 预售制的漏洞在哪里？

记者:预售制是指老百姓已经不熟悉的“长期购房”。 追溯这一制度的迅速发展，我国的商品房预售制度始于1994年。 在我国房地产市场快速发展的初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发公司，降低房地产公司的资金壁垒。

根据这个制度，开发者可以在房子没建成之前出售，所以可以迅速回收开发者的资金。 该制度很快成为全国各地商品房销售的首要途径。

随着房地产市场的迅速发展和成熟，预售制的不完善带来了许多矛盾。 问题也越来越突出。

从商品交易方法来看，房屋未完工就销售，为一些开发商虚假推广、虚假创造了条件。 购房者对住宅本身的质量、优势没有充分的了解，即使在交付住宅时有问题，也大多不得不接受。 从预售到完成住宅通常需要两年左右。 在这期间，如果开发商的资金有问题，楼盘可能会“烂尾”，但通过贷款购买的购房者必须继续返还银行的月谢，开发商的风险转移到购房者身上。 并且，预售制度大大缓解了开发商的资金压力，降低了房地产领域的门槛，造成了市场玉石混乱。 市场好的时候，很多开发商利用预售的便利，囤房，藏地惜售，借机哄抬房价。 即使市场波动，许多开发商也缺乏降价销售的动力，在一定程度上造成了近年来房价“缓慢下跌暴涨”的局面。 大大阻碍了市场的有序运营。

由于商品房预售制度，商品房买不起房要交钱，一旦房子出现问题，在我国现行法律框架内，对开发商的处罚措施非常有限。

二问:

可以直接卖现房吗？ [/s2/]

:由于预售制的问题很多，可以取消它，在可见的“全现房”上销售吗？

记者:预售制是舶来品，在各国房地产市场快速发展的初期，几乎都实施过商品房预售。 但是，随着市场的迅速发展和国家住房整体供需平衡、住房问题的基本处理，许多国家取消或限制了预售制度。

从整个房地产市场的角度来看，房地产销售制度化后，开发商将稳步建房，提高质量和质量。 资金压力促使开发商加快项目开发进度，加快销售回收资金，努力增加比较有效的供给。 此外，资金门槛促进领域洗牌，淘汰无开发力的小公司，有助于促进房地产市场的稳定健康和快速发展。 随着我国房地产市场的高速发展，“全现房”销售大势所趋。

在去年年底的住房城乡建设部实务会议上，姜伟新部长在实务报告中提出，要积极推进商品房现下的商品房预售工作，取消商品房预售制度试点工作。

并据住房和城乡建设部相关负责人介绍，商品房预售制度是《城市房地产管理法》明确的制度，运行到现阶段，在一个地方做一点检查，试点取消预售制度，希望看到会对房地产市场产生什么样的影响。 如果取消这个制度，房地产开发建设就会变得困难，从而证明这个制度还没有到废除的适当时期。

从目前的现实来看，一律废除预售制是非常困难和不现实的。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，预售制度存在的基础是供给不足，老百姓担心买不起房子，希望提前交钱。 预售扩大了投资规模，极大地促进了住房供应。 资金很快就会回来，所以开发商可以用1亿元的资金进行5、6亿元的项目。 如果废除这个制度，1亿元的资金只能做1亿元的事，开发商就没有钱建那么多房子，会对住宅的供给造成很大的打击。 只有房地产市场真正稳定，才能实现现房销售。

相对于目前以房屋销售为主的欧美国家，业内人士认为，欧美国家的房地产市场每年少有新的诉求，因此不需要实施预售制度来促进开发建设，只需要现行房屋销售的方法就可以处理住房问题。

取消商品房预售制度试点工作，要注重销售全部房产与增加市场供给、整顿市场秩序等手段相结合，防止市场供给突然“缺货”而价格暴涨。 另外，从“期房”到“全现房”，作为制度改革的长期目标，不仅是应对市场房价暴涨的临时性措施，还应该尽早制定计划。

来源：经济之窗