“商业裙楼“沉睡”五年 星河斥资百亿二次扩张”

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经记者胡廷鸿从深圳出发

2008年，全球金融风暴导致众多国际企业品牌在深圳的业务萎缩，高端商务项目的招商开业受到巨大阻力。 在这种情况下，位于深圳中心区的星河中心商业裙楼不得不推迟开业，商业中心计划搁浅。

睡了近5年后，今年五一期间，深圳星河中心重新开业。 尽管失去了相当多的租金、运营收益等机会价格，但与当初的10亿投资额相比，现在商业价值翻了好几倍。 据星河地产称，明年星河地产的销售额预计将超过100亿元。 年，星河集团制定了年上市计划，商业地产项目成为未来上市的概念主题素材。

近日，深圳星河集团总裁姚惠琼在接受《每日经济信息》(以下简称nbd )采访时，阐述了星河集团商业房地产企业品牌的快速发展和上市计划。

三元驱动的星河战术

NBD :说起coco park，深圳人都很熟悉。 这是星河运营最成功的商业项目。 事实上，2005年，星河集团进入深圳中心区发展迅速，打造了中心区的商业标杆，这是怎么做到的？

姚琼: 2004年，人们对深圳中心区的迅速发展表示怀疑。 当时的太空大厦、国会大厦、兴业大厦的周边还很荒凉。 因此，当星河进军商业房地产行业，开发cocopark、星河第三空间、星河中心(甲A级办公楼)，并在深圳引进第一家超五星酒店时，企业内部也有了一点疑问，但最终达成了协议。

此前，星河的许多商业项目主要作为住宅房地产进行，但六七年过去了，星河cocopark、星河中心、深圳丽思卡尔顿酒店成为深圳商业房地产的标杆。 不得不说，星河确实赶上了深圳30年高速发展的步伐，机会相对较多。 但这是对我们当时未来城市快速发展的研究，也是对公司可持续快速发展战术安排的肯定。

近30年来中国房地产市场的快速发展有山有谷，商业房地产的快速发展趋势处于平稳向上的直线上。 深圳旁边的香港，经过1997年的亚洲金融危机、2008年的次级债危机，最终能够抵御风险的新鸿基地产( 00016，hk )、长江实业) 00001、hk，商业地产都很出色。 我们也需要寻找单纯的与住宅开发相辅相成的产业。 这个产业必须能带来稳健、持续的附加值。 所以，我们选择了进入商业地产开发行业。

nbd :除了星河cocopark之外，星河集团在中心还有另一个高端商业项目——星河中心。 这个中心是2008年完成的，但是为什么在今年五一之前对外开业呢？

姚惠琼:星河中心今年5月1日开始试运行。 2007年的时候，星河中心开始招商，位于高级购物中心，当时已经和许多国际一线企业品牌签约。 但是，2008年末，受金融海啸的影响，这些国际企业品牌计划在全世界范围内缩小业务，波及星河中心的项目招商，推迟开业。

这几年，企业在商业房地产方面发展迅速，目前，星河由“住宅房地产开发、商业房地产运营、金融投资”三驾马车牵引。 具体来说在商业地产行业，今年8月，位于龙岗市的第二个cocopark开业，星河cococity将于后年开业。 我希望星河对商业形态的认识更准确，能区别于不同的商业模式。

商业地产二次布局

nbd :星河中心因金融危机不得不推迟开业，5年来中心区的租金价格也在上涨，你认为星河有损失吗？ 现在星河在商业企业品牌方面越来越明确，上升到快速发展战术的地位，你怎么判断商业快速发展利润和速度的关系？

姚琼:这几年公司的快速发展一直很稳定。 星河的战术是住宅、商业房地产和金融投资的三元驱动，这决定了星河不是一家单纯的房地产开发公司。

星河也不是投机者。 星河中心酝酿了五年，付出了一定的机会价格，这个值得等待。 2009年，我们重新定位了星河中心项目。 在中心区纯高级商务比较饱和的情况下，星河中心希望为中心区高级白领打造集休闲、健身、餐饮、购物为一体的综合性商务项目。

nbd :据悉，目前星河的商业房地产模式正在向全国扩展，业界也担心星河这样的核心地区的商业模式开发是否成功，特别是深圳以外的城市会面临水土不服。

姚惠琼:从去年开始，星河集团开始了对商业地产的二次布局。 根据集团的“十二五”计划，未来的商业地产必须占集团整体总资产的30%左右。 应该说星河的迅速发展非常稳健。

经过23年的快速发展，星河目前也只是在深圳、广州、惠州、常州、天津等一点点城市取得土地，并不是全国开花，扩张步伐相对稳健。 另一方面，星河在深圳房地产企业中比较早进入商业房地产行业。 为此，我们也积累了很多经验。

在商业地产，暂时有多个开发商涌入这个领域，肯定也有竞争。 但是，这场竞争激励着我们不断学习和创新。 例如，我们的cocopark自2006年开业以来经过三轮调整，适应了cbd中心地区白领和富人的需求，商家等级明显提高，他们为客户提供的服务也越来越专业，这也促使了销售额的持续上升。

星河商业地产的快速发展需要锤炼内功，在商业地产的招商引资和运营方面积累越来越多的经验，然后去其他城市复制我们的企业品牌，以免引起水土不服的状况。

投资130亿元建设新基地

nbd :这几年商业地产的迅速发展是大趋势，星河在这方面有什么计划？

姚琼:中国的商业地产还有很大的快速发展空之间。 在资产和投资规模方面，商业地产占星河集团的20%左右。 考虑到今后房地产开发的市场变化、政策调整等，将逐步压缩房地产开发的利润水平。 我们想在这几年里练习内功，更完整更迅速地复制这个模型。

目前，我们正在深圳建设投资130亿元的雅宝高科技总部基地，未来将建成上市及拟上市公司的总部基地、高科技公司总部基地、现代服务业快速发展总部基地，包括办公研发、cocopark高端商业、五星级酒店、酒店公寓 星河雅宝项目通过“产权置换股权”这一创新型运营模式，结合深圳创新投设立专项创业投资基金，采取银行、证券、保险、投融资公司入股等手段，构建完善的金融服务平台。

年，星河提出了年完成上市的目标，现阶段为了实现这个目标群体，按照既定计划调整了业务结构和资产结构。

星河集团将致力于住宅、商业地产、金融三驾马车并驾齐驱的业务结构的快速发展。 住宅开发注重可持续性，明年销售额将达到100亿目标。 现阶段商业板块给集团带来的收入大概在15%左右，未来五年的商业运营面积达到90万平方米，收入计划占业务构成的30%左右。

来源：经济之窗