“思考最多的问题是退出机制和后期运营”

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经记者徐学成出生于广州

在20年的快速发展过程中，保利房地产被誉为以住宅开发为中心的房地产公司，但其实早在2002年就开始尝试商业房地产开发，保利商业房地产投资管理有限企业(以下简称保利商业企业)就是在这种形势下诞生的。

日前，保利商业企业总裁肖徐哲在接受《每日经济信息》记者采访时，详细介绍了保利商业企业的快速发展历程和快速发展战略，并对商业地产退出机制、后期运营、有无过热等发表了独到见解。

商业地产的增收是一个漫长的过程

在住宅市场持续深入调控的大形势下，寻找新的快速发展方向和“避险”途径是这几年房地产业的首要话题，以前流传下来的住宅开发公司纷纷在谋求变革。 从广州珠江新城到琶洲，从佛山到成都，保利旗下的商业项目也在几年间形成了规模。

nbd :保利地产对现在的商业地产的计划是什么样的？

肖哲(保利地产的产品战术是以普通住宅为主，有计划地增收商业地产。 年制定的“十二五”规划中，保利地产将“商业地产与住宅地产结合”作为企业“三个结合”的核心战术之一，将商业提升到与住宅并举的战术高度，计划在“十二五”期间商业地产年经营收入达到20亿元以上。 这是一个漫长的过程。 不动产的增收不是突然的利益。

nbd :保利商业企业专注于保利购物中心和星级酒店的开发和运营，目前的经营状况如何？

肖哲:保利商业企业目前运营着6个项目，包括3个酒店和3个购物中心，目前整体经营和盈利状况良好。 “十二五”期间，企业拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12和15个。

作为资产管理者，保利商业企业以房地产资产持续稳定增值为主要任务，设立专业的商用管理企业和酒店管理企业，分别与领域内的专业企业和大企业品牌合作，通过连锁快速发展、异地抄表快速发展模式，实现项目质量和快速发展

nbd :保利商务企业成立之初，集中开发和运营阶段最棘手的课题和最稀缺的资源是那些？

肖哲:目前，商业地产竞争处于白热化阶段，保利商业企业面临着各方面的挑战。 在开发和运营阶段，保利商业企业需要应对的问题有:持有型商业资金压力大、收益培育期长、培养专业团队、储备客户资源、实际运营曲折五个难题。 从目前国内商业地产的现状来看，一个商业项目必须收回投资价格，一个商业管理团队必须形成成熟的市场评价能力、项目运营和专业开发能力，商业企业的品牌资源要建立稳定高质量的合作伙伴关系，需要很长时间

细化管理结构，应对后期运营

住宅项目两三年完成销售，实现资金回收，而商业项目投入大、盈利期长是这个行业潜在的不明确因素。 在住宅行业拥有20年经验的保利地产在商业地产的运营中仍然面临着许多挑战。

nbd :关于潜在风险，保罗最考虑的问题是什么？

肖哲(国内大部分开发者最头疼的问题有两个。 一个是退出模式。 如何将资产转化为现金，另一个是后期的运营管理。

保利开发的房地产中有部分办公楼在出售，但是核心地区的房地产有很高的租金回报，所以我们有。 与办公楼不同，购物中心和酒店板块重要的不是通过销售盈利，而是通过后期的经营盈利来增加价值，所以分类为商业企业进行运营和管理。

不销售保利的购物中心和酒店项目。 从快速发展的角度来看，保利商业首先确定我们是资产所有者和管理者的概念。

nbd :说到后期的运营管理，既然保利选择不出售，是否考虑了长期持有带来的不明确性因素？

肖哲:重点考虑在商业房地产行业开始初期，保证房地产资产持续稳定上升。 我们在商业房地产投资管理企业旗下设立了两家企业专门管理购物中心和酒店的运营，细化了管理结构。

酒店行业与洲际、万豪等国际知名五星级管理集团建立了比较稳定的合作关系，根据项目所在地区的需求和项目本身的优势选择企业品牌进行合作，房地产具有较高的价值，在运营和服务方面具有较高的水平 此外，还可以与酒店管理集团合作锻炼人才队伍。 在购物中心这个板块，基于现有的项目，与大型零售商建立合作关系，根据地区选择最具竞争力的合作伙伴进入购物中心。

商业地产的成功取决于管理

广州珠江新城的办公楼长期面临空安装率上升的压力，但摩天大楼建成后将重新建成； 天河商圈的一些购物中心项目也面临招商难、客流量减少的困惑。 随着住房和资金的疯狂涌入，领域出现了商业房地产投资过热的担忧。 你觉得这个“过热”怎么样？ 商业地产的“钱景”真的有前途吗？

nbd :你对现在商业地产的投资热潮有什么看法？

肖哲:从国外房地产的快速发展过程来看，到一定阶段，持有型商业房地产的收益占有很大的份额，是由领域规律决定的，投资热潮意味着大家或多或少感受到了领域的变化。

在我看来，现在进入商业房地产行业首要有两种公司。 某种公司确实有战术眼光。 我认为住宅和商业的迅速发展是今后10年到15年间缓慢交替的过程。 10到15年后，保利的收益从哪里来？ 经营来自哪里？ 这是我们现在必须考虑的问题。 在这样的前提下，我们开始尝试进入包括养老地产在内的各个行业。

二是头脑发热的公司。 很多公司不了解商业地产的本质，只是一头扎进去，建完就卖，收回资金，只会给中国商业地产的未来留下很大的风险。 盲目进入商业地产的公司，不考虑金融风险和资金压力，往往会突然盈利，引发大量泡沫。 珠江新城的很多商店被炒到了十几万元/平方米，这不合理。

nbd :你如何评价商业地产未来的快速发展前景？

肖哲:现在商业项目非常多，但大致可以分为几种类型。 一是外资进入，这些开发商在核心地区用大量资金购买最好的房产。 二是以前流传下来的开发商转型。三是中国以前流传下来的民营公司，特别是制造业转型。四是以前流传下来的零售公司开始建立购物中心。

市场上的项目很多，但是真正好的项目比较少，大部分项目设计相似，业态组合相似，主题也相似，很少有自己鲜明的特色。 保利谨慎获取商业区资源，以业态组合和管理模式保持特色，是应对大规模商业投资热潮的最重要战略。 商业地产未来的空之间仍然很大，谁能先完善管理机制，在后期的经营收益方面做得更好是很重要的。

来源：经济之窗