“240亿物业只卖出60亿 潘石屹无奈当了“包租公”？”

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关斐菲经记者杨宠强从上海出发

soho中国将房地产转为出租而不是抛售的原因可能与上海的商业房地产整体滞销有关。 据策咨机构数据显示，截至目前，上海新建办公楼销售总量只有83万平方米，去年同期交易量为132万平方米，上海写字楼销售疲软。

上海写字楼市场的寒风，对很多房地产位于上海的soho中国来说是一个巨大的打击。 业界认为，soho中国转型为“持有—租赁”模式的动机，是因为上海写字楼市场整体滞销，将潘石屹跳槽为“租赁公”。 根据soho中国此前公布的年中期业绩，企业总价值240亿元的出售房产只卖出了其四分之一，即60亿元。

博马中国董事李平对《每日经济信息》记者表示，潘石屹旗下的销售房产大多在项目前期投资不足，后期运营中面临产权林立等问题，难以被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，租金价格过高

对此，soho中方强调，从soho中山广场持续出租、实现企业未来长期快速发展和潜力挖掘、价值最大化的立场出发，进行变革，是经过深思熟虑后做出的决定。

看北京上海的租金增长

在年的年报中，潘石屹透露，年上半年soho中国可售房产总额将达到240亿元，而soho临空项目和soho世纪广场项目正式竣工交付后，该企业可售房产总额为300亿元

但是，截至今年上半年，soho中国只销售了上述房地产价值的1/4，合同销售额只有60亿元。 其中，soho中山广场的可售面积全部只有11.2万平方米，但销售率只有29%。

本月销售业绩公布之际，soho中国董事长潘石屹宣布，将放弃原本以销售为主的方法出售给租赁，并向媒体透露，未来5年soho中国持有的投资类房地产面积将超过150万平方米，租赁收入总额将达到40亿元。

据中房信研究总导演薛建雄介绍，潘石屹“包租公”的真正目的，可能是为了旗下办公楼的不动产可以带租赁出售。 这个方法可以帮助潘石屹妥善处理目前楼盘滞销的问题。

根据兰德咨询的统计，截至2009年，在中国住宅企业前20强中，soho中国是销售额下降最快的公司。

咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，由于业绩不佳，soho中国的转型其实很被动。 宋延庆指出，业绩下滑与soho中国以前采用的运营模式有关。 虽然该公司的并购项目以商业为主，客户定位完全由投资者组成，但项目定价普遍高于周边其他项目，大大超过了商业项目的投资价值。 因为这个soho中国的项目感觉上升速度特别慢。 时间一长，就会影响企业品牌的声誉和销售额。 对此，soho中国宣传部方面强调，转型是因为soho中国期待北京和上海的租金增长。

变革的动机和能力受到质疑

soho中国的变革动机受到质疑。

李平表示，soho中国此前开发的销售类办公楼在普及时多自称“甲级写字楼”，但业界并不认同。 这类房产的租金也是所有办公楼等级中最低的。

soho中国公关部门根据cbre的数据，京沪高质量办公楼的租金在过去18个月分别增长了73%和18%，空安装率均降至历史最低水平，租金收益率达到历史高峰。 在接受《每日经济信息》记者采访时表示，soho中国的房地产都是位于黄金地区的高质量写字楼等商业房地产，转型将为企业带来巨大的回报。

但是根据21世纪房地产提供的数据，soho中国目前上海几个项目地区周边的租金不高。 soho海伦广场周边项目租金为4.5元/平方米/天，soho虹口项目周边项目租金为4.5元~5元/平方米/天，虹桥临空周边租金为3.5元~4元。 租金超过8元/平方米/天的只有soho复兴商业广场、外滩soho、证大8-1地块等。 根据潘石屹提出的未来5年拥有150平方米房产，租金收入超过40亿元的目标，soho中国所有项目的平均租金必须至少在7元/平方米/日以上。

潘石屹发布上述消息后不久，soho中国在港资市场遭遇连续抛售。

交银国际宣布，考虑到soho中国出售收入流失超过租金收入增长，将年~年利润预测下调16%~23%。 将净资产额下调5%，定价比净资产的贴现率从30%增加到50%。 招商证券也持有同样的看法，不仅下调了soho中国的年净利润和未来净资产，还对soho中国能否转型表示怀疑。

事实上，这样的疑问不仅存在于资本市场，在房地产领域也不期待soho中国的转型。 李平说，soho中国转向持有房地产的方向是正确的，但是否有能力这样做是个问题。

来源：经济之窗