“投资国外大跃进 房企加速出击”

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古代中国商人的生意路线，最远也只有到达欧洲和非洲。 现在，短短十几年，中国房地产商的身影已经遍布世界。

12月18日，利伯维尔国际顺利接管了从摩根大通收购的纽约第一大通曼哈顿广场。 年前三季度，中国房地产业海外交易额已超过50亿美元，其中包括万科、碧桂园、绿地、中海、万达、富力等龙头房地产公司。

从相邻的马来西亚、印度尼西亚、新加坡，到美国、澳大利亚、英国、南非，中国地产商的庞大航海计划逐渐涉及多个国家和地区。

中国人的海外运营商、投资诉求的增加和逐步开放的金融政策，给房企海外拓展带来了巨大的机会。 但是，面临的问题困扰着他们。 缺乏不了解外国政策、地理、经济、人文，熟悉当地市场的海外人才。 如果全球经济环境发生巨大变化，或者居民海外运营商的政策发生微调，海外房地产业务很可能受到巨大冲击。

经记者尚希从北京出发

根据仲联行公布的数据，年前三季度，中国海外房地产交易额已突破50亿美元，创下全年40亿美元的历史最高纪录。

“国外房地产市场更加成熟，市场透明度相对较高，融资价格相对较低，融资渠道多样，受国家宏观调控政策的直接影响较小。 》中投顾问房地产领域研究员韩长吉在接受《每日经济信息》记者采访时指出，由于国内房地产市场土地收购价格高、土地收购难度大，融资渠道受到限制，选择“出海”的房企较多。

海外投资增长25%

根据仲联行公布的报告，截至去年第三季度，中国在海外房地产的投资额比去年同期上涨了25%。

如果说迄今为止住宅企业的海外投资还只是一种尝试，那么现在住宅企业的“出海”成为了热潮。

12月13日，万科董事会主席王石在微博上宣布，万科进入纽约的第一个项目将是曼哈顿区的摩天大楼。 迄今为止，万科已经披露了两起海外投资。

今年2月，万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门企业合作开发旧金山豪华公寓项目。 随后，4月16日，万科宣布将与新加坡吉宝置业合作开发新加坡东部住宅项目。

但是，旺科在房地产公司的“海外军队”中并不是特别开朗的选手。

今年刚刚租用壳体建成上市的绿地，一年内完成了近100亿美元的新投资。 12月1日，绿地集团以60亿元投资悉尼房地产，建设绿地中心，试图在墨尔本获得赛马场项目。 其中悉尼绿地中心项目总投资额约4.8亿澳元，是中国房地产公司迄今为止澳大利亚最大规模的单一投资。

此外，绿地是海外首个全资项目绿地韩国旅游健康城，正式入市销售。 明年上半年的绿地将开始第二波大规模的海外房地产投资。

值得注意的是，在这支“出海大军”中，房企拿到土地的例子已经很多了，想要从中分羹。

碧桂园出海的路追溯到明年。 那一年，碧桂园以1股1马券的价格认购了合营公司wealthysignetsdnbhd共55股新股，占该企业扩大发行股票的55%。 合营公司主要从事收购马来西亚迅速发展的土地的开采权和开发住宅不动产筹集商业不动产 这是碧桂园首次走出国门进行房地产投资，进入马来西亚的第一批中国房地产开发商，碧桂园显然抢占了先机。

选择马来西亚市场也很富裕。 今年12月1日，富力宣布全资子公司以人民币85亿元( 45.0亿令吉)收购马来西亚柔佛州新山地区116英亩地块。 据说该地将作为住宅和商业不动产开发。

在谈到首次进入海外市场选择马来西亚时，富力表示，马来西亚有巨大的华人社区和吸引海外买家的有利政策，最适合作为中国第一个海外市场。 从长远来看，收购这块土地开发住宅，通过商业方式销售房地产，将在盈利能力和盈利能力方面增强企业竞争力。

另外，万达、中坤、初置业等十多家房企已经开启海外投资模式。

出海迅速发展的目的不同

“房地产开发商出海快速发展的目的不同，是因为各自的战略、利润要求等不同。 有些是为了学习和吸收国外经验，有些是为了扩充融资平台，有些是为了减少目前国内严格管制政策的影响，当然盈利也是一些公司的重要考虑因素。 ”面对目前房企“进军海外的热潮，莱坊上海研究咨询部董事杨悦晨告诉《每日经济信息》记者。

杨悦晨指出，以万科为例，与海外公司的合作不以盈利为目的，主要是为了学习先进的开发和运营经验。 因为该万科在合作项目中只派驻了少量人员。

目前，中国房地产开发商在海外运营中仍依赖庞大的国内支出集团。 “进入海外的住宅企业的短期业绩与公司进入的国家、城市有关，也与国内顾客对这些国家、城市的认识有一定的关系。 ”杨悦晨对此表示。

据莱坊统计，伦敦房地产35%的购房者来自东亚、南亚、东欧和俄罗斯，其中以浙商为代表的中国购房者较多。

针对目前大型房企争相出海，中国社科院财经战术研究院本周公布的《住房绿皮书》指出，投融资风险不容忽视。

《住房绿色手册》指出，大型房企海外融资和投资已见成效，但无论是有意通过海外融资平台缓解资金缺口，还是选择开发投资海外市场规避国内市场风险，都存在不可忽视的风险

“国内和国外不动产的法律和政策不同。 对国内公司来说，必须熟悉各地的规划、房地产开发的限制条件、融资条件。 另外，国内通行的小建造规则在海外不适用。 ”记者杨悦晨表示，目前，国内公司对国外的经济、政治、文化、支出习性了解不多，对国外房地产快速发展程度和快速发展周期的认识也不及国内。 “开发者必须非常慎重地研究何时进入，研究风险。 ”

对此，韩长吉指出，进入海外的企业要规避风险，一方面必须了解当地房地产开发的现状，把握开发步伐，国内的“快速开发、快速销售”模式在海外可能行不通，“另外，与销售对象 因为中国人购买，但占更大比例的是当地居民，必须了解购买者的真实诉求。 ”。

分解动机

国内可投资渠道变窄出海，获得更稳定的收益

经记者沙菲出生于上海

从万科宣布在美国建设分公司，到年末碧桂园在马来西亚销售额100亿美元，国内房企对海外投资已经不再局限于“尝试”，呈现出爆炸性的增长。 据不完全统计，万科、万达、绿地、碧桂园等国内大型房地产公司已在国外落子，目前出海的国内房企已有10多家，累计投资规模超过300亿美元。

兰德咨询总裁宋延庆认为，从长远角度看，国内房地产市场从增量转向存量的趋势明显，对房企利润的影响越来越大。 在这种情况下，国内住宅企业内外并行，“两条腿”走是必要的。

加速海外布局

12月2日，富力地产宣布以45亿0，000万林吉特(约85亿元人民币)收购马来西亚柔佛州总面积116英亩的土地，用于住宅和商用房地产的开发。 据说富力地产首次进军海外市场。

事实上，2004年，由海上实、上海境外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家公司设立的境外联合投资企业注册资本金7.5亿元人民币，在圣彼得堡市建设波罗的海明珠项目，是早期国内房企合作“走出去”的典型典范。

如果说当初房企团结出海只是一个小小的尝试，那么今年就是房企海外扩张爆发的一年。 据不完全统计，目前出海的国内房企已有10多家，投资规模超过300亿美元。

“预计年前后，商品房总销售面积约8亿~17亿平方米，届时，增量市场将转为存量市场，新建住宅交易量将大幅减少。 ”宋延庆告诉《每日经济信息》记者，大型房企考虑到未来稳健快速发展，在存量市场到来之前，显然需要内外并轨，这也是公司分散风险的战术指导。

很明显，内地房企出国的路越来越远，越来越宽。 11月29日，在投资韩国市场后，绿地又去了澳大利亚的布局。 据悉，悉尼绿地中心项目将全面启动，绿地将就墨尔本赛马场项目签署正式收购协议，两个项目总投资将达10亿澳元(约60亿元人民币)。

绿地集团董事长张玉良对此表示，澳大利亚整体经济近年来稳步发展，新移民的进入带来了持续稳定的购房诉求。

关于中国房地产公司进入全球市场的趋势，张玉良表示，中国房地产公司海外投资规模进一步扩大，中国经济实力的提高、中国公司自身的成长、对全球市场的追求决定了这一趋势。

中小住宅企业进军海外

据悉，除万科等千亿房企“出海”开发项目外，小规模房企也在寻求“出海”的机会。

宋延庆告诉《每日经济信息》记者，一些小企业在德国、澳大利亚、俄罗斯等地也有项目，一些企业老板因移民出国，在当地开始了古老的本职工作。 “一些中小企业有可能比市场上众所周知的大型住宅企业更早出海。 ”

兰德监测数据显示，目前出海快速发展的中小房企也有10多家，与市场上家喻户晓的出海企业数量持平。

“这是被监测的数量，我相信还有不知名的中小住宅企业出现在海外。 ”宋延庆表示，中小企业的海外投资额无法与大型住宅企业相比，但数量肯定超过大型企业。

事实上，近年来，“回归一二线”已成为开发商的共识，但在涌向大城市后，开发商的投资渠道明显变窄。

“一、二线城市显然容不下这么多房企，房企必须搬出去。 》上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，内地房企需要寻找新的投资行业，国外成熟市场显然有投资机会。

宋会雍表示，限购、限贷、房产税试点等房地产调控政策频频出台，部分资金投资海外可规避国内投资风险，开发商纷纷投资海外市场。 虽然海外项目的收益水平不如国内市场，但市场比较稳定，所以未来的收益值得期待。

另外，从房地产市场的快速发展来看，目前国内房地产市场火热，但与国外相比，无论是规划、设计、服务都很落后，所以一些房企投资海外也是为了学习海外开发经验，布局国际房地产市场，同时布局国内项目

行业内的注意事项

住宅企业出海，最大的课题是跨越诸多门槛进行本地化

经过记者顾家彦从广州出发

黄立冲盛富资本协纵国际总裁表示，我国房地产企业进军海外还处于“试水”阶段，真正的风险还不明显，在国际化进程中会面临许多纷繁复杂的政治、汇率、人才等难题，缺乏经验的房地产公司可以很好地处理这些问题

警惕海外的政治风险

年，中坤集团计划投资购买冰岛东北部被称为“grimsstadirafjollum”的土地，迅速发展生态旅游度假区，中坤集团董事长黄怒波认为，在冰岛买土地是“比较简单”的事件，

但黄怒波低估了海外投资的政治风险和法律风险，在最终审查阶段，冰岛相关部门否决了购买黄怒波的要求。 之后，双方努力寻求协商，但目前黄怒波和他的中坤集团仍在等待冰岛政府的反响。

中坤集团陷入冰岛“泥沼”，这只是中国企业海外扩张面临政治风险的冰山一角。 黄立冲对《每日经济信息》记者说，政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险。 另外，即使政权稳定，准备投资的国家和中国的政治关系也同样重要，这些都需要房企在决定投资前进行详细的解体。

领域的一些变化也掩盖了风险。 黄立冲认为，由于许多国家实行议会制，他们对房价上涨的敏感度往往高于国内，如果当地房价被外国购房者炒鱿鱼，引起本国民众不满，他们可能会采取激进手段抑制房价，这也是房企考虑的

以澳大利亚为例，墨尔本《世纪报》于年4月宣布，由于众多外国投资者，特别是富裕的中国人涌入澳大利亚房地产市场，澳大利亚房地产价格暴涨，澳大利亚政府将重新启动限制外国投资者在澳大利亚购房的措施 没有临时居留签证的外国人包括禁止购买旧住宅等政策，违反这些限制措施的人将受到严厉处罚。

此外，汇率风险也不容忽视。 黄立冲表示，许多国家倾向于汇率自由浮动，实际上大部分小国也无法抑制汇率波动，房地产投资额较大，因此中国房企在新兴经济体上的投资因汇率波动而遭受损失的概率也较高。

国内经验简单，复制难成功

即使顺利获得合适的海外项目，如何迅速融入当地市场也不容易。 由于房地产开发高度依赖本土化经验，国内城市之间还存在差异，更何况世界各国情况千差万别，很难将中国开发的成功体验轻松复制到海外。

为了减少因当地政策、人文环境不熟悉而导致的投资失调，目前国内房企海外业务扩张多选择与当地龙头公司合作开发。 碧桂园在马来西亚的三个项目中，有两个选择与马来西亚地产商mayland (马来西亚大地)合营，其中碧桂园拥有55%的股权。 万科进军美国和新加坡，分别选择美国铁狮门和新加坡吉宝置业为合作伙伴。

但是，合作模式并不是万能的，国内地产商崇尚的“快速开发、快速销售”的理念未必能得到海外合伙人的认可。 以碧桂园为例，企业与马来西亚合作开发的马来西亚加影和偷窃两个项目占用土地一年多，至今仍无开办时间表，远远晚于碧桂园自主开发的金湾。

而且，目前取得成功的国内住宅企业进军海外的项目大多是“倒卖”。 因为这个开发商在海外投资的时候，无论是拥有土地、开发还是销售，都很有中国特色。 克瑞研究中心经理朱一鸣认为，这些“海外业务”的畅销并不代表国内房企成功国际化，而是国内房地产开发的又一延续。 “地产地消”模式短期效果较好，但国内富人有限，如果过分开放，国内房企海外业务将无法持续快速发展，进军海外的房地产公司必须有长远的考虑，未来的海外项目将兼顾国内外市场，

要真正打开海外市场，中国的住宅企业需要对海外的顾客群体有深入的了解。 黄立冲认为，目前海外项目仍由国内团队开发运营，未来要真正融入当地市场，国内房企必须建立本土化团队，深入了解当地历史、文化、法规、民众喜好。

来源：经济之窗