“房企出海须跨多重门槛本地化成最大难题”

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经过记者顾家彦从广州出发

黄立冲盛富资本协纵国际总裁表示，我国房地产企业进军海外还处于“试水”阶段，真正的风险还不明显，在国际化进程中会面临许多纷繁复杂的政治、汇率、人才等难题，缺乏经验的房地产公司可以很好地处理这些问题

警惕海外的政治风险

年，中坤集团计划投资购买冰岛东北部被称为“grimsstadirafjollum”的土地，迅速发展生态旅游度假区，中坤集团董事长黄怒波认为，在冰岛买土地是“比较简单”的事件，

但黄怒波低估了海外投资的政治风险和法律风险，在最终审查阶段，冰岛相关部门否决了购买黄怒波的要求。 之后，双方努力寻求协商，但目前黄怒波和他的中坤集团仍在等待冰岛政府的反响。

中坤集团陷入冰岛“泥沼”，这只是中国企业海外扩张面临政治风险的冰山一角。 黄立冲对《每日经济信息》记者说，政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险。 另外，即使政权稳定，准备投资的国家和中国的政治关系也同样重要，这些都需要房企在决定投资前进行详细的解体。

领域的一些变化也掩盖了风险。 黄立冲认为，由于许多国家实行议会制，他们对房价上涨的敏感度往往高于国内，如果当地房价被外国购房者炒鱿鱼，引起本国民众不满，他们可能会采取激进手段抑制房价，这也是房企考虑的

以澳大利亚为例，墨尔本《世纪报》于年4月宣布，由于众多外国投资者，特别是富裕的中国人涌入澳大利亚房地产市场，澳大利亚房地产价格暴涨，澳大利亚政府将重新启动限制外国投资者在澳大利亚购房的措施 没有临时居留签证的外国人包括禁止购买旧住宅等政策，违反这些限制措施的人将受到严厉处罚。

此外，汇率风险也不容忽视。 黄立冲表示，许多国家倾向于汇率自由浮动，实际上大部分小国也无法抑制汇率波动，房地产投资额较大，因此中国房企在新兴经济体上的投资因汇率波动而遭受损失的概率也较高。

国内经验简单，复制难成功

即使顺利获得合适的海外项目，如何迅速融入当地市场也不容易。 由于房地产开发高度依赖本土化经验，国内城市之间还存在差异，更何况世界各国情况千差万别，很难将中国开发的成功体验轻松复制到海外。

为了减少因当地政策、人文环境不熟悉而导致的投资失调，目前国内房企海外业务扩张多选择与当地龙头公司合作开发。 碧桂园在马来西亚的三个项目中，有两个选择与马来西亚地产商mayland (马来西亚大地)合营，其中碧桂园拥有55%的股权。 万科进军美国和新加坡，分别选择美国铁狮门和新加坡吉宝置业为合作伙伴。

但是，合作模式并不是万能的，国内地产商崇尚的“快速开发、快速销售”的理念未必能得到海外合伙人的认可。 以碧桂园为例，企业与马来西亚合作开发的马来西亚加影和偷窃两个项目占用土地一年多，至今仍无开办时间表，远远晚于碧桂园自主开发的金湾。

而且，目前取得成功的国内住宅企业进军海外的项目大多是“倒卖”。 因为这个开发商在海外投资的时候，无论是拥有土地、开发还是销售，都很有中国特色。 克瑞研究中心经理朱一鸣认为，这些“海外业务”的畅销并不代表国内房企成功国际化，而是国内房地产开发的又一延续。 “地产地消”模式短期效果较好，但国内富人有限，如果过分开放，国内房企海外业务将无法持续快速发展，进军海外的房地产公司必须有长远的考虑，未来的海外项目将兼顾国内外市场，

要真正打开海外市场，中国的住宅企业需要对海外的顾客群体有深入的了解。 黄立冲认为，目前海外项目仍由国内团队开发运营，未来要真正融入当地市场，国内房企必须建立本土化团队，深入了解当地历史、文化、法规、民众喜好。

来源：经济之窗