“地票是为了保护耕地 价钱靠市场决策”

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经记者邓银婵从重庆出发

重庆的地票制度已经运行了5年多，既有称赞也有疑问，其中也有“以良田为劣换”的担忧。 另外，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访了重庆市国土资源和房屋管理局副局长黄茂军。

初衷是保障耕地的数量和质量/

nbd :地票制度的核心是什么？

黄茂军:重庆将创造复垦制度，首先保证复垦的质量，确保粮食安全。 制度设计伊始，就有一系列严格的规定、流程和监管措施。

例如，复垦耕地的土壤厚度必须在40cm以上，坡度也必须小于15度，生产道路的通告、排水沟的连接、较为集中的块等都是严格的检查标准。 另外，农用地有耕地、林地、园地，后两者均不作为土地的票源，实际上农村宅基地复垦制度是严格保护耕地的数量和质量。

为什么农民会选择废弃的宅基地来三垦呢？ 这是因为宅基地要成为肥沃的耕地有一系列先天条件。 20世纪70年代、80年代或以前的农村房屋为土墙浇筑结构，土壤肥沃，且这些土墙结构的房屋年代久远，居住环境欠佳，农民在复垦时自主性强； 农村居民新建的房屋为砖混、钢结构混合结构，年代相近，价格昂贵，大多不愿退出。 另外，很多人进城后，通过就业、买房、租房、依靠亲属，农村的房子也变得无用，复垦的土地得到保障。

并且我国粮食生产主要依靠自然环境，水源需要得到保障，但是农房前后耕地配套设施比较完善，有排水沟、蓄水池； 农民讲究风水，房子采光好。 这些地方的复垦后，耕作条件也很好，无形中降低了复垦费用，目前每亩约1.5万元。

nbd :地票与农民密切相关，您在为保护农民权益而尝试什么？

黄茂军:设立地票复垦制度的第二个初衷是保护农民和农村集体经济组织的权益。 当时，土地券制度是根据十七届三中全会制定的。 农房都是独栋房子。 重庆的标准是一个体最高30平方米，农民有地建房后，只能在集体经济组织内流转，但由于组织内人人都有宅基地，所以不能卖价，在没有复垦土地券制度之前只能卖几千元。

2007年通过的《物权法》规定了农村集体所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等农民的一系列权利，地票制度是帮助农民发现其财产权的价值。 实行5年来，每亩复垦耕地门票的价格也经历了8万元到20万元多的演变。 而且，为了进一步保护农民的权益，我们也制定了保护价格。 不能低于12万元。 现在的价格大多是14万元。

另外，在收益分配方面，制定了85:15的分配方案，将土地票的成交价格扣除价格后的85%分配给农民，15%分配给集体经济组织，保证收益全部归农。 用土地券的方法，实现农村宅基地和农房的价值。

另外，三垦的前提是农民在其他地方有居住住宅，或者去城市，或者租用公租房等，不得疏散人。

nbd :从地票试点开始的几年里，市场上也有一定的疑问，其中有“将良田劣化更换”的担忧，对此你有什么看法？

黄茂军:我认为这种担忧不应该存在。 因为我们有一系列的保障监督措施。 首先，农民宅基地具备了许多成为优质耕地的前提条件，同时土地流转制度成立之初是耕地保护和耕地质量保障。

其次，土地开垦需要留在农村快速发展空之间，例如一亩宅基地开垦后，集中居住地中需要6个部分作为农民新居住地，剩下的4个被接受为耕地后作为地契交易。 而且，我们在城市建设的过程中必须去“占卜”。 一亩耕地是一亩地的票，另一亩耕地只有70%是耕地，30%是未利用土地。 也就是说，三垦是结了一亩果实的耕地，城市建设只占耕地的7成。

重庆通过恢复用地和建设土地单制度，新拆除，在城市养活农村统一采用的情况下，耕地数量至少增加了30%。 其次，粮食生产能力也将提高。 因为农村有足够的水、土壤、坡度、阳光、排水沟等保障，城市周边没有30%的耕地被占用。 重庆实行的可以说是保护耕地最严格的制度。

土地票由农村集体经济组织和农民共享/

nbd :试行5年后，在探索的过程中，门票的概念属性有变化吗？

黄茂军:地票从一开始就由市场方法决定。 这一直是它最鲜明的优势，自始至终没有改变。

关于地票是谁的，2009年之前我们有了正确的认识。 有人说最初是农村集体经济组织的，也有人说是政府的。 我认为我们错了。 应该是农村集体经济组织和农民共有的。

票到底是什么？ 我们的定性是原农房宅基地开采权、农房使用权出让的产权和快速发展权利，最后形成拥有快速发展权利的新的权利形式，其度量按复垦检验后耕地的面积计算，价格最后由市场决定。

要实现农民的上述权利，共享城市收益，只能通过城市土地的阶梯租赁来实现。 其中，价值的实现可以通过指标的形式处理，形成良性循环。

必须特别指出的是，这个指标将促进城乡建设用地的统一利用，但它不是我们的根本目的和出发点，而是实现耕地保护权益的途径。

另外，目前重庆已经形成了三条轨道并行的土地供应格局。 国家颁发的建设用地指标，用于国家要点项目用地、工业用地和公益性建设用地。 涉及国家城乡建设用地增减的增量指标，用于满足各区县县域经济的快速发展； 地票指标用于主城区经营用地，主要是房地产开发。

我们选择经营用地作为地票指标的切入点也是出于慎重考虑。

首先，工业用地价格全国偏低，重庆最高32万元/亩，偏低几万元/亩，目前土地票价稳定在20万元/亩左右，放入工业用地难以消化，也影响工业快速发展。 其次，用于基础设施、公益设施时，它本来是分割土地的，征用起来，本来需要几十万元一亩，涨了价格也难以消化。 唯一可以使用的只有经营性房地产开发用地，目前重庆主城区的楼房地价为2400元/平方米，房价为6700元/平方米，20万元/亩的土地价格的钱进去就很低，不到1%，可以很好的吸收消化。

正在研究农用地分级/

nbd :地票制度的下一个是那些探索方向？

黄茂军:我们目前正在对耕地试行农用地分级和产能核算制度。 也就是说，正在研究将土地分为12个等级，在采用地票时在对等的土地上采用，否则通过换算实现对等。

但是，这个措施很难操作。 例如，生产能力无法通过目视测量。 还必须考虑土壤的理化性状、日光水分。 目前，这还是一个专业问题，如何简便、降低操作价格还有待商榷。

城乡建设用地统筹利用与规划是探索重庆及全国土地制度改革的方向，在探索中必须两头兼顾，但主要是保障耕地的数量和质量，不降低生产能力。 要不断重复林地、园地、耕地的划分，不断保障农村快速发展空之间和群众的权益。

下一步，地方票改要与农村集体经营性建设用地流转、农房交易流转、征地制度改革统一推进。 地票制度有非常独特的优点，可以实现空之间的优化配置，但地票只要符合我们的计划，农村人口和建设用地就要减少，农用地就要增加，在这个过程中，地、人、产业就要一起

此外，地票对推进重庆五大功能区建设，促进区域协调快速发展也有积极意义。 重庆目前正在实行五大功能区建设，各功能区有不同的产业定位和人口配置。 目前，重庆地票的68%来源于渝东南生态保护快速发展区和渝东北生态涵养快速发展区，通过实施地票，促进了这两个地区人口的转移，增加了耕地，有利于生态功能的修复。 另一方面，地票用于城市功能扩张区、城市快速发展新区和渝东北、渝东南点开发的地区，为产业快速发展、城市建设和人口转移布局带来了动力。

地票就像一座“桥”，促进了人口迁移、产业布局、用地布局的良性互动，人口城市化与土地城市化更加一致。 的手安排在建设空之间，促进区域协调快速发展，不同功能区实现自身定位。

来源：经济之窗