“杭州城市之星规划再现迷局：小户型难寻或涉违规”

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经过记者徐杰从浙江杭州出发

150米、44层高的豪宅滨江市之星建在7层的观音塘小区前，引起了周边居民对“采光权”侵害的抗议。 居民认为第二张规划许可证最终将21层楼推上了44层，但杭州市规划局表示，分两次发放规划许可证确实有不妥之处。 详情请参照3月8日的日本新闻第15版。

据杭州市规划局通报，法院要求吊销的建设工程规划许可证(第2张)被吊销。 另外，根据滨江集团的申请，城市之星项目的最初计划许可证被撤回。 杭州市规划局按照行政许可手续的要求，对整个项目重新发放“大证”，不“反建设”部分房地产。

日前，《每日经济信息》报道，在杭州市规划局通过当地媒体回答城市之星项目规划质疑的当天，城市之星项目已经拿到了这个“大证”，但该项目的种种疑惑仍未解开。

不明确的限制

六年前，城市的星星和它北侧的观音塘小区一样高。

“根据图纸，原城市星级某地块调整限额较高时，观塘园区也相应调整。 但是不可思议的是，之后，观音塘恢复了原状，城市之星所在的地块高度变高了。 ”。 这让观音塘的居民很困惑。

根据观音塘小区居民提供的2006年9月4日日出图的《钱江新城机组可控性详细规划》，b-01地块(城市星级地块包括b-01、b-02两地块)的高度限制从100米调整为150米。 居民说，观塘小区内怡静坊、居安坊、思安坊的现状已调整为居住兼容商业，高度限制在100米，“听说要拆迁”。

一年后，根据2007年4月7日发行的《钱江新城单元控制性详细计划》，怡静坊、居安坊、思安坊的现状被调整为居住兼容商业，限制在100米高，但“消失”。

滨江集团与杭州市规划局2007年4月3日签署的土地出让协议没有证明城市明星项目住宅部分的限制很高。

根据土地转让协议上的主要技术经济指标，b-01地块为商业金融、办公、单身公寓(非居住)用地、建筑限制高度150米，而b-02地块规划为住宅(配套公共建设)用地，建筑密度在25%以下，建筑制

日光权之争

根据杭州市规划局的相关规定，建筑规划影响现状住宅的少量居民未达到日照标准的，建设公司经该部分影响居民同意，可以给予规划许可。

“在制定城市规划方面，特别是在明确杭州城市星级项目所在地块的高度限制在150米之前，应该调查和判断相邻现状的日照影响。 怎样才能明确楼盘150米、44层高，向受日照影响的居民进行补偿呢？ ’观音塘的居民提出了质疑。

“我国城乡规划法有规定，必须首先根据选址规划进行建设。 》浙江大学地区和城市规划系的周复多教授对此同样感到困惑。

据杭州市计划局介绍，计划当初，高层建筑给周边居民的一部分带来了日照的影响。 考虑到该项目已出让土地并有开工时间要求，2008年6月，对未受日照影响的规划建筑部分( 21层以下)的规划先行颁发了《建筑工程规划许可证》，有关部门对日照有影响的现状的住宅居民进行了补偿后，年

章贤慎表示，根据杭州市日照标准，日照未达到法定标准，因此观塘区现有141户享受“日光权”补偿。 根据该补偿清单，部分房屋整体难以享受阳光，“特别是怡静坊4栋，达不到杭州市日照标准的共有53户，占总户数的75.71%。 ”。

除了观塘小区外，离城市之星较近的还有杭州四季青中学、老人公寓等。

据《每日经济信息》报道，杭州中院去年判决取消规划许可证后，部分观塘小区业主共同提出了三个初步处理方案。 一是要求拆除违章的部分建筑物。 二是要求更换，三是给予赔偿。 担心杭州市规划局颁发“大证”后，上述要求不容易实现。

周复多认为，规划局对整个项目重新颁发建设工程规划许可证时，在颁发许可证前需要重新组织公示，或者征求利害关系人的意见，举行听证会，充分听取利害关系人的意见。

昨天，记者就滨江集团是否领取整体建设工程规划许可证一事，向杭州市规划局和滨江集团求证，但截至记者发布消息时，未收到任何回复。

有违反户型的嫌疑

一张“大证”，或者不让城市之星的一部分不动产“违反建筑”，这是不自然的。

但奇怪的是，记者调查发现，城市之星土地转让协议中有关于90平方米以下户型占有率的规定，定位豪宅的城市之星很难找小户型。

滨江集团与杭州国土资源局2007年4月3日签署的土地转让协议规定，住宅建筑的套型和面积比例必须符合国家、省、市的相关规定，该地块90平方米以下的住宅面积占项目住宅总面积的比例必须在20%以上

根据杭州国土资源局的资料，城市星级所在地块为商住性，总占地面积47455平方米，其中商用部分容积率为6.5，住宅部分为4.0。 其中住宅的部分建筑面积为133404平方米，根据土地转让协议的要求，90平方米以下的住宅面积应该至少有26680.8平方米。

相关人士表示，当时正是国家要求建设普通商品住宅的时期，“70/90”政策也在那时提出。 当时，中央发文要求，自2006年6月1日起，新批准开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下的住宅(含经济适用住宅)面积必须达到开发建设总面积的70%以上。 杭州也采取了各种政策来满足“70/90”的要求。

《每日经济信息》显示，根据城市之星规划设计批准，该项目90平方米以下套面积26571平方米，占总面积的20.21%，比协议要求高0.21%。 但实际上，这个项目在90平方米以下的户型中很难找到痕迹。

“迄今为止户型最小为190平方米，最大为300多平方米。 ’3月8日，城市明星卖场的销售人员确定:“销售的1号楼型更大。”

据业内人士介绍，为了应对上述政策对户型面积的严格限制，部分开发商在委托建筑设计企业方案时，将房屋设计成大型户型，实行拼凑，中间对隔墙进行计分，验收后合并施工。 关于城市之星是否有拼凑，销售人员强调:“如果没有拼凑，房产证就是一本。”

据杭州透明销售网报道，城市之星项目2、3、4栋为住宅部分，最小面积180平方米，“主力户型190~250平方米”。 据楼盘对外销售介绍。

关于城市之星户型是否有违规，《每日经济信息》联系杭州规划局办公室，未得到答复。 之后，记者向杭州规划局发送了采访大纲，在发送消息之前没有收到回复。

周复多表示，这种套型变化已经违反建设条件，“开发商必须根据所给指标条件进行设计，通过图纸后颁发建设工程规划许可证，如有变更，将卡在竣工验收。”

此前杭州市规定，明确定型结构比例的要求不得随意突破。 擅自突破的，城市规划主管部门不得颁发建设工程规划许可证； 不符合规划许可复印件的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得出具施工许可证，房地产主管部门不得出具预售许可证。 关于处罚，对情节恶劣、性质严重的违法行为，应当公开揭露，严格处罚。

滨江集团2月25日就此发布的公告称，企业将严格按照土地转让合同约定的土地开发建设和利用条件进行规划设计，严格按照相关行政主管部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等许可文件进行合法开发建设。 但是，对于记者的采访要求，在记者发布消息之前，没有得到滨江集团的相关回答。

来源：经济之窗