“合资企业不缺钱 未来将继续拿地”

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经记者杨宠从上海强发

绿城6月22日与融创中国设立“上海融创绿城控股有限企业”(以下简称融创绿城)时，许多人认为这只是绿城出售项目还债的延续。

但是，故事并不像想象的那么简单。 仅一个月后，两家合资企业尚未正式注册，旗下项目企业已在上海土地市场挂牌，以16.44亿元的价格，溢价36.85%竞争浦东新区唐镇一住宅区，成交地板价15054元/平方米。

第二天，在融创与绿城联合举办的新闻发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，融创绿城将在现有项目开发销售结束后，在长江三角洲继续扩大土地。 这有点吃惊。

值得一提的是，孙宏斌继承了绿城原有的团队和产品线，说绿城的产品线不怎么调整。 孙宏斌的计划一旦实现，受益者不仅是合资企业，也将成为绿城集团。 当然，融创也会得到很大的回报。 由于绿城的企业品牌影响很大，孙宏斌轻松征服了上海和苏南这个梦想已久的市场。

和宋卫平一样自信

融和与绿城的“结婚”，也许不是偶然的。 和绿城的宋卫平会长一样，孙宏斌也有着常人无法比拟的自信。 无论记者问当时顺驰的各种问题，孙宏斌都能坦率地回答。

孙宏斌的自信也体现在他对楼市的独特见解上。

在新闻发布会上，孙宏斌对上海今年上半年房地产投资增长率超过10%的看法令人厌烦，认为孙宏斌“逼问”承认目前楼市泡沫的回升。 但是，孙宏斌的回答是:“我没怎么看过数据。 ”。

孙宏斌正在研究市场供求关系。 正因为重点研究供求关系，他觉得万柳地块的价格从来不贵。

7月10日，融创和中赫为争夺北京万柳地块进行了200次“贴身”，最终中赫以4.42万元/平方米的地板价格获得该地块，创下单价新高。

孙宏斌表示，许多投资者担心融和的负债率，但其实反映在这一指标上的风险并不准确。 因为不动产的负债率由三部分组成。 一是销售额，二是银行借款，三是未支付的土地出让金。 如果销售额远远高于银行借款和土地出让金的总额，就不必担心。

他说，比起负债率，投资者真正担心的是销售额，销售额低的话，负债率不高也同样面临危机。 他以绿城为例，说绿城的问题在于销售额，如果销售顺利，就不会发生这种风险。

孙宏斌不害怕被许多开发者视为“洪水猛兽”的信托工具。 他说开拓未来将大量采用信托产品融资。 他有信心在一年内偿还本来三年到期的信托债务。

多亏孙宏斌的自信，融和在短短几年内迅速崛起，成为近年来发展最快的房地产企业，成为绿城的另一重要伙伴。

合资企业继续占用土地

在绿城和融创组成的合资企业中，双方各持有50%，绿城将旗下9个项目注入合资企业，融创将向绿城支付33.72亿元作为此次合作的对价。

许多人认为两者的合作只是卖方和买方的关系。 但是，在《每日经济信息》记者采访中，孙宏斌表示，合资企业的未来不仅限于上述9个项目，合资企业将继续攫取土地。 “未来五年，这家企业的销售额将达到500亿~600亿元，平均每年将达到100亿元。 ’这个金额相当于绿色城市去年销售额的1/3。

这个目标对上述合资企业来说是一个巨大的挑战。 绿城去年的集团总销售额只有352亿元。 据媒体报道，这9个项目的总资产只有60多亿元。

孙宏斌认为，绿城许多项目的价格不是太高，而是太低。 他说绿城前降价太多，无法提高买家对绿城的信心。 因此，绿色城市此后不仅要继续降价，还需要收紧优惠，减少降价幅度。

为了实现这样的目标，合资企业会变革绿色城市原有的产品线吗？

孙宏斌的观点是，只是调整绿城的产品定位，产品线没有大的变动。 他说:“我们多次调查绿城的产品质量，必须因地制宜。 在北京和上海这样的城市，使用最好的产品。 ”。

另外，孙宏斌也承认绿城项目总额高、户型大的问题。 在媒体见面会上，他宣布将下调下一个可能实施的计划，即绿色城市项目的销售总额，以扩大产品客户群的范围。 例如，绿城在上海的项目玉兰花园是总额可能下调的产品。 该项目最初推出的产品大多总额超过2000万元。 孙宏斌希望这个项目未来总额低于1000万元的产品越来越多。

中房信拆师薛建雄说，如果绿城玉兰花园的总额控制在1000万元以下，脱化速度一定会非常快。 在调整产品户型规格后，绿城需要克服一些产品缺陷，但是方向是正确的。

正略钧策管理咨询副总裁薛迣文也认为，与绿城团队保存产品线的方法，无需合资企业经过长期的内部整合，也能很快产生销售业绩。

“地价没有上涨”

绿城以16亿4400万元获得唐镇地区后，业内出现了“钱由谁出”的疑问。 是绿城还是融城？

“这个企业本身很有钱，不存在绿城和融创。 ”。 孙宏斌表示，绿城9个项目资产70亿元，融创又给绿城35亿元，随后绿城与融创共新增投资10多亿元。 因此，这家企业没有钱上的困扰。

对于唐镇地区的地价是否昂贵，孙宏斌表示:“地价是否昂贵，各企业的看法都不一样。 1,000元(指板坯价格)是我们能接受的心理价格。 ”

对于土地市场，孙宏斌有自己的观点。

他说，现在拍摄高价位的是理发的地块，不是整体价格上涨，而是因为地块是明星地块。 像北京万柳地块所在的海淀地区，好几年没有新地块被转让。 “土地出让负责人个人说，万柳地块随时都会成为地王。 因为位置很好。 ”

孙宏斌表示，海淀地区的供需关系决定了万柳地块的价格不会低。 和万柳地块一样，唐镇也是个好地块。 由于位于直通浦东机场和迪士尼的绿色传送带上，所以去上海的任何地方都很方便。

展望未来，孙宏斌认为今年下半年乃至今后楼市的政策不会有太大变化。 今年下半年的市场很可能会和去年上半年差不多。 在这种情况下，土地市场和房地产市场都不会迅速反弹。

此前，孙宏斌的市场嗅觉被业界认为“灵敏度高”。 他此前在无锡绿城买的房子，单价不过1万3千4千美元。 现在买同样的房间的话，价格是4万元/平方米。 2008年末，孙宏斌凭借敏锐的嗅觉在土地市场大赚一笔，为融和带来了近三年的“土地红利”。

对宋卫平来说，孙宏斌敏锐的市场嗅觉，给绿城带来很多利益。 迄今为止，绿城由于不敏锐，经常“吃亏”，经常在控制之下处于被动。

但是，与绿城融和的“婚姻”结果最终完成的可能不是宋卫平，而是孙宏斌。 孙宏斌表示，即使在市场调控最困难的时候，绿城也没有降低质量，注定要成就绿城的企业品牌。 精明的孙宏斌利用绿城的企业品牌，迅速扩大并融入高端住宅行业的影响很大。

来源：经济之窗