“文峰股份旗下酒店纠纷背后：售后回租模式难保收益”

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记者孙嘉夏黄晟出生于江苏

7月25日晚6点左右，如皋文峰市酒店大堂，购买该酒店房间的百余位业主再次聚集。

业主代表李娟告诉《每日经济信息》记者:“我们希望取消《委托租赁经营协议》，夺回家园。” 她于年6月与如皐文峰大世界有限企业(以下简称如皐文峰)签订了《商品房买卖合同》，以24万多元购买了一间酒店。 但是，一年后，她没有等待当初承诺的回报。

“在给我们看的鉴定报告中，酒店的净利润只有38万元。 这是因为根据合同，当年没有分红。 所有者能拿到的，相当于所投资黄金2.86%的基本租金，这个收益率甚至不及银行的年利率。 ”李娟说。

文峰股份( 601010，sh )年年报显示，如皐文峰为上市公司完全子公司，当年净利润为309万元。

“双方约定，利润不达到一定标准就不分红，业主方面没有掌握酒店经营的财务状况，因此必然会产生矛盾。 ’有对这件事很熟悉的律师。

“另一方面，不像皐文峰那样按照合同约定，在合同当天向业主重复支付前6年的固定投资经营收益。 ”李娟说。

承诺年收益率超过9.52%

7月25日晚约6点30分，《每日经济信息》记者随业主来到高文峰城市酒店。

“业主到达的时候，警察早就到了。 民警、协警、联防队员约60人，说要维持秩序，不要扰乱酒店的正常经营。 ’李娟对记者说。 但是，随后记者遇到警察盘问，出示证件出示身份后，被送往当地派出所。

直到那天晚上将近8点，记者才被允许离开派出所。

“我们只要求理性维权，没有过激。 ”李娟告诉记者，她于年6月3日与如皋文峰签订了《商品房买卖合同》。 “根据皐文峰销售时提供给我们的宣传单，酒店的回报相当可观。 ”

记者得到的这张推广单显示，当时命名为“文峰国际会馆”的酒店项目，投资回报为“一、每年分为住宅总额5%的固定投资收益，文峰酒店将提前返还6年的固定收益，不重复一次。 二、每年享受酒店经营利润分红，文峰酒店经营利润超过5%的部分前6年为三七分，业主7成； 后4年分成2、8份，业主8成。 三、每年免费入住五天。 ”

根据推广票的例子，单间面积50平方米，按售价8500元/平方米计算，总价42.5万元的住宅，平均年收益率达到9.52%。

其中，每年返还5%的21250元，6年不重复返还12.75万元，业主签约10年固定收益21.25万元。 分红部分按258元的开房单价、开房率70%、开房价格80元/房计算。 前6年的单间分红收益为【( 258-80 )×365×70 )-21250】×0.7，也就是16960.3元； 后4年单间分红收益为19383.2元。 10年免费自住期的收益为258×5×10，为1.29万元。 因此，业主10年的支出为42.5万元，10年收入为21.25万元+16960.3×6+19383.2×4+1.29万元，由此获得的平均年收益率达到9.52%。

业主们曾经很心动

李娟很快以5414.96元/平方米的单价，购买了一间面积44.45平方米，如皋文峰城市酒店，总价24.0695万元的房间。

并且在签订的《房屋买卖合同补充协议》中，房屋装修标准为1300元/平方米，由业主约定出资。 业主应将该房屋的全部投资经营管理权、收益权委托给出卖人(即高文峰(记者注)或出卖人设立的企业。 委托期限为10年，在经营管理期间内约定该合同为“不可撤销合同”。

在具体的委托投资经营收益基准项目下，如高文峰方面保证在合同比较有效期内，李娟的投资经营收益为8528元/年。 根据其后的条款，“出卖人受托投资经营收益不足以支付本合同约定的投资经营收益的，为出卖人受托经营损失，不足的部分由出卖人自有资金赔偿，保证业主获得本合同约定的收益。 卖方受托投资经营收益超过21320元，部分超过的，前6年双方三七分成，业主7成。 后4年双方分成2、8份，业主占8成。 ”

在该协议中，关于支付日期，约定“在签订合同之日卖方不向买方重复支付前6年的固定投资经营收益”。 另外，“双方约定的商品房交付后，从委托经营期开始计算起，每隔一年，出卖人于下月15日通过银行账户以年为单位向买受人支付本期的委托投资经营收益”。

年10月，业主又与高文峰这样的世界有限企业城市酒店分企业(以下简称城市酒店分企业)签订了《委托租赁经营协议》。

值得注意的是，与上述《房屋买卖合同补充协议》相比，该《委托租赁经营协议》中“委托租赁收益”一项中未出现“前6年固定投资经营收益不重复支付”的条款。 购房款和每平方米1300元的住房装修款(以下简称精装住房总额)的2.86% )支付基本租金。 浮动租金按精装住宅总额的7.14%计算，超过这个价格的部分，前6年为双方三七分，后4年为双方二八分。

年6月1日，皐文峰这样的城市酒店开业。

像高文峰一样被指出违约

但是，一年后，业主们没有等待9.52%的回报。

“以退租回售后的形式，像皐文峰一样首先通过卖房来回收价格，从而获得收益。 签订租赁合同后，每年获得稳定的经营收益，但业主没有经营发言权，但承担全部风险。 ”李娟说。

根据《委托租赁经营协议》，浮动租金部分与酒店净利润挂钩，只有房地产收益部分超过精装住宅总额的7.14%时，业主们才能获得分红。

但是，根据业主们得到的《高文峰城市酒店利润情况表》，从开业到现在，酒店只实现了利润50.64万元。 “之后，他给我看了经鉴定的财务报告。 他说，一年的净利润只有38万元。 ”李娟对记者说:“这样，收益没有超过7.14%，所以不需要支付股息。 我们能拿到的是一年的固定收益，也就是精装住宅总额的2.86%。 这个收益率甚至不及银行的定期存款利率。 ”

“在这样的模式下，业主们无法控制财务状况。 经营者可以将报告扭亏为盈，也可以扭亏为盈。 ’有对这件事很熟悉的律师。

“当地其他产权式酒店使用固定分红的模式。 我们现在也要求使用这个方案。 也就是说，每年分配支付总额的10%。 ’李娟说，这个决定已通过酒店业主委员会的表决。

“本来双方签订的合同可以视为样式合同，违背当事人本意，当事人对条款有重大误解的，可以取消合同。 ’上述律师告诉记者。

“此外，合同签订之日，也并未获得不重复返还的前6年的固定投资经营收益。 正如皐文峰暗示的那样，5000多元的单价应该比较低廉，原价应该在8500元/平方米左右，其差额用来填补所谓的“前6年不一次性重复支付的固定投资经营收益”。 ”。 李娟对记者说。

“在双方签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》中，约定的单价为5000多元，未涉及其他价格。 因为这个单价应该被视为比较有效。 但是，在以下条款中，卖方约定了“合同当天卖方未向买方重复支付一次的前6年的固定投资经营收益”，因此卖方必须履行该条款。 ’上述律师告诉记者。

“皐文峰这样的方法必须是为了逃税。 ”该律师说:“就像皐文峰一样，即使以所谓的原价收取购房款，最终也必须返还给业主，同时必须承担高产的税金。 现在，我们可以相应地交税。 ”

7月26日下午，如高文峰办公室，自称文峰股份派来的孙姓负责人以记者出具证明后仍无法确认身份为由拒绝接受采访。

那天晚上，李娟经营的美容店被损坏，几个业主家的钥匙孔被涂上了强力胶水。 “后来查了一下监控摄像头，发现涂水和砸店的是同一个组。 ”。 李娟说。

来源：经济之窗