“富地王PK穷地王 长风地王一年销售近70亿元”

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文/杨涵铭

近6个月来，北京、上海、深圳等一线城市不断出现刷新单价和总额记录的地块，这些地块被媒体统称为“地王”。 但是，与此同时，南京、杭州等地也持续着“地王”退潮的风波。 一时，“地王”似乎成了“票房毒药”的代名词。

但其实“地王”也有穷有富，穷地王接二连三被退位时，富人为各自的主人贡献了高额的利益。 以中海长风“地王”为例，当时全国总额地王在仅销售总开发出货量的5成左右的情况下，回收了近7成的总投资。 这些业绩还只是依赖于溢价率低的公寓而取得的。 随着别墅类产品和产品升级的二期公寓大量进入市场，中海长风“地王”在未来注定会大赚一笔。 中海的例子表明，即使土地购买价格稍高，只要正确评价地区的快速发展前景，也能开发出好的产品。

地王项目“独栋难求”

2009年9月，中海以比第二名高出近5亿的70.06亿的报价获得长风6b、7c地块，上述总额刷新了当时上海乃至全国的总额记录。 据推算，该地块最终地板价格约为22409元/平方米，前一年地板价格为14364元/平方米的7c地块被拍卖，但却惨淡投标。 中房信研究总导演薛建雄表示，当时长风地区新建商品房价格也只有2万多元，“面粉已经比面包贵”。

当时，许多业内人士认为，上述“地王”有可能被退出。 因此，也有志成公司在长风高价拍摄后退出，以其他公司的名义减价三成取得土地的例子。 一位拆迁师表示，中海购买这样的土地，仅损失的财务价格就相当于每天行驶的车。

然而，出乎意料的是，上述楼盘却成了中海的“一房难求”项目。 据网络房地产介绍，从去年5月至今，中海在上述地块开发的6b、7c地块销售额近70亿元，是长风板块整体销售冠军。 目前，中海紫御豪庭仅销售17万多平方米面积，仅占整个规划建筑面积的5成多，但合同销售额接近总投资额的7成。 之后，中海紫御豪庭销售的产品将成为别墅和产品升级后的高质量公寓，因此意味着中海紫御豪庭的项目整体收益将维持在较高水平。 只有688平方米的独栋房子，给中海带来了超过1亿元的销售额，成为今年上海第一座亿元别墅。

事实上，自去年开盘以来，中海紫御豪庭成交均价一路上涨，目前成交均价已超过4万元。 一年内成交平均价格超过了两成。 未来随着中海紫御豪庭产品质量的升级，成交价格持续上浮显然是必然趋势。

中房信拆师薛建雄表示，中海长风拿地单价不高。 事实上，继中海之后，雅戈尔置业年因长风地块楼面价格超过2.6万元，超过中海长风地王。 另外，后者的成交价格平均高达4.5万元/平方米，非常畅销。

薛建雄表示，中海的典范证明，“地王”不是价格高不高，而是拿地开发公司能否拿出足够的眼力拿地，开发出高质量的好产品。 如果一家房企有这两种能力，“地王”不仅不会成为“票房毒药”，反而会推动整个地区的快速发展，地区快速发展，提升房地产价值。

稀少的可购买的住宅

事实上，大部分人都没有想到，中海获得长风地王时，可能怀揣着整个长风板块约4成的住宅区。 按照长风生态商务区“十二五”的规划，长风地区的住宅总量极其稀少，共有约70万平方米。 在这种背景下，中海获得的项目住宅开发用地几乎相当于长风可销售总量的四成。

这样的住宅稀缺板块，规划的商业设施和办公楼总面积达到200万平方米。 这种商业和住宅的比重代表了这些地区购房未来竞争的激烈程度。

此前，上海绿城融创董事长王虹斌就森兰外高桥项目提出了要看板块整体商务大厦和住宅供给比重的理论。 据他介绍，森兰外高桥的办公楼有几百万平方米，但公寓只有几十万平方米。 由于这样的比重下住宅供应不足，森兰项目的售价预计将达到五六万元一平方米。

外环外高桥也是如此，地理上内环之间的长风板块对住宅的争夺自然会越来越激烈。 根据上述长风生态商务区“十二五”规划，长风金融港、跨国采购中心等被上传。 根据当地二手写字楼行情，上述板块最小的100平方米写字楼年租金也在40万元以上，租用写字楼的费用占公司总销售收入的5%计算，有能力租用本地区写字楼的公司，最低年销售 一般来说，公司的老板和高管大多住在离企业最近的地方。 长风地区的购买力有多强是显而易见的。

中海紫御豪庭计划的住宅总套数只有1135套，但已有600多套住宅出售，未来该地区供需紧张程度明显。

另外，由于土地竞争激烈，上海最近连续拍摄了高溢价的土地。 迄今为止，浦东中环外住宅用地的地面面积价格超过21000元/平方米，而浦西松江泗泾的地面面积价格超过12000元/平方米。

在土地价格连续上涨的大背景下，人们对目前几乎灭绝的内环房价有着更高的期望。 有人认为，如果出现新土地成交，至少必须达到每平方米3万元以上。 建成投入市场时的售价，至少能达到五六万元。

产品稀缺性带来的竞争力

中海高拍长风《地王》成功是有准确眼光的重要原因，但产品定位和持续完整的升级是另一个重要因素。

中海进入长风之前，长风附近的房地产开发定位大多中速偏低，长风板块增加了100平方米左右的二室产品。 中海首先打破了这一局面，开发了高端居住区。 他们从新鸿基、长江实业、绿城等全国乃至整个华人圈最著名的开发商“御用”设计师事务所为中海紫御豪庭设计紫御豪庭，率先在板块内开发面积250平方米左右的纯大户型社区，产品客户群在价格上 纵观整个上海，在豪宅林立的滨江沿线、新天地或者华山路等地区，没有一个项目能如此自信地开发纯超大型户型的产品。 在相关成交数据中，中海紫御豪庭超大型基础户型产品备受高端市场青睐，由此可见中海对此类产品的信心构建非常成功。 中海一直不仅在国际生活社区，还建立了高尚的生活圈。

据了解，中海紫御豪庭的新产品即将上市，与以往的项目产品相比，无论是在空之间利用，还是从产品细节上都将全面提高。

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来源：经济之窗