“内房股IPO开闸周年 公司命运迥异”

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经记者沙菲出生于上海

去年第四季度，旭辉控股( 00884，hk，以下简称旭辉)前往香港ipo，标志着尘封大半关闭后，内地房企再次向香港ipo打开大门。 此后，新城快速发展控股( 01030，hk，以下简称新城)、金轮天地控股) 01232、hk，以下简称金轮天地)等多家内地房企相继在香港上市。

现在迎来了内房股ipo开设一周年。 《每日经济信息》记者观察到，这些内房企业上市后的命运大不相同。 上市时比净资产大打折扣的旭辉，经过一年的“卧薪尝胆”，不仅股价比发行价格上涨了两成，融资价格也大幅下降。 新城最初11月的销售业绩不如旭辉增长，但在土地市场上活动频繁，储备了大量高质量的土地； 金轮天地一上市，就暴露出土地储备不足、持续盈利能力不足等问题。

旭辉(融资价格大幅下降/

“港股上市估值较低，但其带来的融资平台、融资渠道比a股更广，我们更重视扩大融资平台。 ”时隔一年，旭辉会长林中想起去年在香港上市时，感慨颇深。

去年年底在香港上市时，旭辉、新城的募集股价比净资产大幅下跌。 据有人计算，上市第一天，旭辉市值比净资产优惠30%，股东们肯定“肉疼”。 但是，现在看来，当初的“肉痛”是值得的。 旭辉在过去一年通过香港股市渠道多次获得融资，取得了规模和业绩两方面的增长。

林表示，在香港这个国际资本市场上，旭辉在上市第一年就做了很多公司两三年就能做的事。 经过了三家评级机构的评级。 发行了两个美元债券。

旭辉在香港上市后，不仅融资规模上升，融资价格也大幅下降。 以与绿地的合作项目为例，渣打、汇丰、东亚主导提供的银团贷款利息仅为4.2%~4.3%。 林表示，年旭辉的平均融资价格在10%以上，但目前整体融资价格在9.4%左右。

另外，作为港股上市企业，旭辉也聚集了龙湖、万科等大型房企的众多优秀人才加盟。 例如，原万科上海区理事长陈东彪今年8月加盟旭辉。

另外，在香港上市还邀请了旭辉很多合作伙伴。 12月8日，旭辉宣布与恒基中国签署合作框架协议，旭辉将共同开发位于上海市闵行区虹桥商务区的地块。 另外，绿地也是旭辉的主要伙伴。

年12月3日，旭辉发布公告称，1~11月集团完成合同销售金额约142.5亿元，比去年同期增长约67%，提前一个月实现全年销售目标。

新城:重点放在商业房地产上/

与旭辉不同的是，去年登陆香港股市的另一个内地房企新城最侧重于商业地产。

新城董事长王振华表示，新城未来的中心增长点在于商业地产开发。 到200年，企业将实现累计开业和购物中心建设，拥有面积200万平方米，“吾悦企业品牌”将跻身内地商业地产企业品牌之首。

目前新城已在6个城市建设8个城市综合体项目，其中3个已经开业，其余的相继建成或销售。

“我们在计划商业项目之前，首先考虑土地的价格，其次考虑周转速度。 如果这两个没有问题的话，就可以维持利益。 ”王振华告诉《每日经济信息》记者，年新城集团新增土地13块，面积达290万平方米。 仅今年10月就获得了6个地块。 目前集团现有土地储备面积近1400万平方米。

新城方面宣布，未来5年新城将选择住宅与城市综合体的双核驱动战术模式，即以住宅开发为主，高质量的地块开发运营城市综合体，实现~年复合增长率30%以上。

“我们的资金结构正在逐渐优化。 本来就没有长期限制的资金，通常是开发信贷和信托，很长的两三年，很短的一年。 现在，通过海外借款，资金周期可以达到五年。 ”。 王振华表示，未来3-5年新城将逐渐增加长期贷款比重，“期待至少能跨越两个宏观调控周期”。

今年1~10月，新城累计合同销售额154.8亿元，比去年同期增长20.21%。 累计合同销售面积超过168.35万平方米，比去年同期增长16.07%； 预计今年将实现200亿元的全年销售目标。

金轮天地:上半年收益下跌8成/

在去年年底开始的此次香港上市热潮中，金轮天地是唯一募集比净资产大幅溢价发行的内房股，但目前股价仍处于“破发”状态。

事实上，金轮天地在上市前，曾被外界质疑其原因是土地储备不足，以及房地产投资公平值的高比例贡献，但这些因素可能会导致金轮天地业绩不稳定。

从上市后的业绩来看，当初外界的担忧不无道理。 半年报显示，金轮天地上半年营收1.29亿元，下跌80.6%。 主要是因为来自房地产开发业务的收益减少了。

虽然业绩不佳，但港股上市带来的融资便利，帮助了金轮天地补充土地储备。 研究报告数据显示，养老金轮天地将通过债务发行、银团贷款等建立多样化的融资渠道，预计募集总额将超过20亿元。 《每日经济信息》记者观察到，今年企业已投资10亿元在扬州、南京、长沙、株洲等地获得多块地块。

来源：经济之窗