“电商时代“捧红”物流地产 上海仓储用地诉求井喷”

本篇文章4527字，读完约11分钟

经过实习记者林东岳从上海出发

“双十一销售节”电子商务大战方兴未艾，人们也关注着背后物流房产租金和售价的快速上涨。 事实上，在物流仓库房地产租金上涨的背景下，国内外金融资本大规模流入该行业，仓储用地诉求有时在短时间内迅速上升。

上海作为重多电商公司的必争之地，物流房地产价格不断上涨。 作为长江经济带的“龙头”和黄金水道的河口，未来3-5年内，上海仓库的房地产开发预计将迎来“黄金时代”。

目前，物流房地产开发已成为炙手可热的产业。 黑石、凯雷、平安等金融大鳄对仓储、物流功能开发项目和土地虎视眈眈，开始加大物流房地产投资。

戴德梁行董事、中国区工业和物流不动产部主管苏智渊说，物流不动产的开发主体有三种。 第一个是专业的开发商。第二类多从房地产领域的上下游转型，比如物流公司转型和商业房地产开发商业务范围的扩大。第三类是纯粹的政府行为。 上海是这三类物流房地产开发主体的必争之地。

《每日经济信息》记者观察到，金融资本在物流房地产行业的全面配置，推动了上海仓储用地价格的上涨，对上海拥有大片仓储用地的上市公司来说，其土地资源的价值正在被重新评估。

金融布局物流不动产/

苏智渊分析说，早期物流房地产行业的开发由外资主导，目前海外金融资本仍是物流房地产市场的主力军。 前几天，三年退出中国市场的黑石卷土重来，第一只对比亚洲的房地产基金达到筹资上限后，黑石将推出130亿美元的超大型房地产基金。

苏智渊解体，目前投资该行业的外资主要分为两类，一类是主业为物流仓储房地产开发的公司，在上海的代表是美国物流巨头普罗斯企业。 另一个是有海外物流房地产运营经验的投资者。 海外资本的投资模式主要有两种，一种是直接投资开发，通过出售或出租物流房地产获利，另一种是“出售后返租”模式，外资收购现场后再返租给国内公司，国内公司将获得扩大业务范围的资金

苏智渊告诉记者，近年来，中国物流房地产发生了巨大变化。 阿里将投资千亿元在私人互联网上建立自己的物流体系； 万科在领域销售低迷之际，宣布进军物流房地产； 万通新创用私募基金的方法经营物流房地产……上海作为中国的金融中心，将成为这些公司的必争之地。

但在他看来，与国际专业的物流房地产投资者相比，内资在这个行业才刚刚起步。 目前，在物流房地产市场上拿到的国际工业地产商普遍有成熟的融资模式，这些公司的资本后盾是房地产信托投资基金( reits )，比如工业房地产巨头普洛斯整体上市的开放型reits，这是目前国内资本畅通的国际融资渠道。

由于政策限制，融资渠道不成熟，目前国内很多物流房地产投资者无法利用公开渠道进行前期融资，只能通过私募等非公开渠道进行融资，很多物流房地产投资规模无法在短期内迅速扩大。 苏智渊表示，目前内资的首要投资方式是成立运营团队购买土地，嫁接海外基金，持有一段时间后，出售给其他投资者完成资金回流。

但是，内资也有外资无法比拟的特点。 克瑞研究中心的薛建雄研究总监说:“内资在降低运营价格方面有很大的特点，他们也可以通过政府招商引资获得税收返还等优惠政策，获得更便宜的工业用地。” 由于这部分外资纷纷选择与内资合作，此前美国凯雷集团手握上海宇培，在常州投资建设电商产业园。

上海的物流用地价格正在上升/

受电子商务快速发展等的影响，近五年来，上海仓储用地的投资价值超过了住宅、商店、办公楼，成为最赚钱的房地产投资资产。 据戴德梁行统计，过去5年，上海高质量仓库房产平均租金连续18个季度上涨。

由于上海城市外扩张困难，土地资源极度匮乏，市场上出现了一些公司囤积土地等待涨价的现象。

苏智渊认为，目前上海的仓储用地集中在主要工业开发区，一手土地出让数量在这几年持续下降。 目前，我国物流房地产更加市场化，更多的第三方开发商实行市场化运营，市场供需均呈现繁荣快速的发展态势，地价持续上涨。 目前，上海仓储用地诉求主要来自两类公司，一类是高附加值或以土地价格不敏感的制造公司为主二是物流房地产投资者，这类地产商目前对仓储用地诉求非常旺盛。

目前，上海的座位仓库用地集中在郊县，市区内的零散土地集中在部分地方国企手中。

对此，苏智渊表示，目前上海地方国有企业拥有的工业用地普遍存在两大问题，“一是土地碎片化、无规模、开发利用难度大。 二是产权不清晰，许多地块属于划拨用地，无法进入市场，一旦进入招投标流程，最终不知道归属。 但是，现在一些国企认识到了这部分土地的潜在价值，现在资金想进入这个行业，但是公司的土地没有市场化，产业链不通。 如果政府发表对国有企业有利的、能够使土地市场化的政策，将会是大好消息。 ”

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民认为，目前外环内的物流仓储用地因其优越的选址条件，存在较大的价格上涨空之间，但由于土地变性，要求填补的差价较高。 因为这很多公司把自己的资产用于仓库和事务租赁，将来这个分公司囤积的土地会上涨吧。

存在背后或潜在的风险/

除了电子商务公司对物流仓储用地有旺盛的诉求外，上海仓储用地价格大幅上涨的因素也不少。

万科、复星、绿地等住宅类开发商也开始进军物流房地产，平安等金融机构同样瞄准物流房地产市场，这些因素推动了仓储用地整体诉求的增长，在一定程度上推动了上海仓储土地价格的上涨。 另外，与住宅市场不同，物流房地产行业已经有很多外资鳄鱼提前布局。

大量资本盈利物流房地产，或者造成一点潜在风险。

近年来，物流房地产的井喷态势直接带动了上海仓储用地的价格上涨。 数据显示，2008年至年第三季度，上海物流仓储用地租金年均增长8%，租金水平接近合理的承受边界。

苏智渊认为，目前上海仓储用地市场在3~5年内呈现良好态势，但随着大量资本进入，市场过热，可能会积累一定的风险。

由于市场行情和宏观经济运行情况的部分变化，仓储用地价格的变化周期也存在。 上次行情是2000年到2008年，金融危机后一两年走出低谷，但预计这一行情还有3~5年的快速发展趋势，之后增速将逐渐放缓。

另外，苏智渊表示，从严格意义上讲，物流房地产属于仓储用地，但在实际操作中，工业用地与仓储用地的界限模糊，随着产业融合程度的加深，有些公司为了自身的功能诉求，建设工厂不用于生产制造，而是用于仓储物流。 他说，目前这种方式是可以操作的，但是土地性质的模糊性将来可能会给公司带来麻烦。

地产股重新估值/

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示:“受土地供应总量限制，各类型土地的供应数量也有一定的配比。 要说为什么，那是因为这个仓库用地的供给数量有限。” 在持续的政策支持下，目前土地投资热度最高的是上海自由贸易区。

目前自由贸易区内80%的土地是工业用地，而外高桥作为上海自由贸易区的房地产商，土地储备丰富。 如果这些土地用于仓库物流设备，地块的潜在价值是巨大的。

据外高桥年报报道，企业在自贸区建设325万平方米的房地产，正在建设的房地产建筑面积140万平方米，未建成的房地产建筑面积384万平方米。 另外，其母公司外高桥集团还拥有外高桥保税区500多万平方米的土地储备，子公司迅速发展第三方物流和危险品物流，保税区内已有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天场地。

海通证券关于外高桥的研究报告指出，外高桥的土地储备超出了市场预期，预计未来企业资产价值将明显受益于自由贸易区的地价重估。

由此可见，如果公司在自由贸易区内拥有土地储备，将来很可能可以作为仓储设备使用，其企业价值将会提高。 在自由贸易区内拥有土地的公司还有一家。 例如，光明食品集团控股的海博股份拥有11万平方米的土地。 锦江投资拥有6000平方米的土地。 浦东金桥拥有1.78万平方米的仓库土地。

在上海，临港地区位于与自由贸易区快速发展相似的黄金地区。 临港物流产业发展迅速与日俱增，许多上市公司囤积的土地资产的价值可能被低估。

浦东金桥大股东参与临港开发，在临港地区拥有20万平方米的土地储备，但交运股份拥有临港产业区港口快速发展有限企业35%的股权，后者在临港拥有土地储备。 这些企业的股价走势也备受关注。

中信建投证券房地产领域首席拆船师苏雪晶认为，长期以来，随着市场诉求的增加，仓储用地价值有较大的上升前景，对上海物流房地产概念股来说，资产价值目前很可能被低估。

“”

政策的影响

推进“黄金水道”或上海仓储用地价格上涨

经过实习记者林东岳从上海出发

上海的仓储用地诉求迅速上升，也与国务院公布长江经济带计划后，上海国际航运中心的地位进一步提高有关。

今年9月，《国务院关于黄金水道推进长江经济带快速发展的指导意见》(以下简称《意见》)和《长江经济带综合立体交通走廊规划( -年)》)以下简称《规划》两个文件正式对外发表。

意见指出，要充分发挥上海国际大都市的龙头作用，加快国际金融、航运、贸易中心建设。 这对长江经济被带入海口的上海来说，物流产业必须盈利，仓储用地的地价将持续上涨。

物流不动产进一步升温

根据《计划》，长江经济带货运量预计每年将达到270亿吨。 据统计，全年上海货运量9.15亿吨，其中上海港货运量7.76亿吨，按年增长率6%推算，全年上海货运总量13.76亿吨，上海港货运11.66亿吨。

随着上海加快物流航运中心建设，物流基础设施建设整体升级，今年的上海物流房地产市场也进一步提升。 上海市工业房地产评估研究中心发布的报告显示，三季度上海工业房地产租金比上季度上涨0.99%，销售价格比上季度上涨0.65%。

上海中原地产研究总教练宋会雍表示，目前长江经济带的概念正在培育中，对上海物流地产的影响需要时间的累积，从长远来看，物流产业的活跃度和投资转化率将明显提高。

复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民表示，随着长江经济带综合立体交通走廊规划的完成，未来3-5年内物流房地产仍将热门，其中自贸区内仓储用地价值的提升最值得关注。

成为上海或亚太供应链中心

上海财经大学自由贸易区研究院副教授张祥建刚在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“上海作为长江经济带的龙头，在探索体制改革、参与国际竞争方面居于前列，未来将成为亚太地区供应链的中心。”

洋山港保税区在这一过程中发挥重要作用。 洋山港一期、二期码头累计集装箱吞吐量已突破1000万标准箱，成为世界上吞吐量最大的港口。 9月18日，上海市发布了《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细计划(草案)》。 洋山领域的功能定位是国际航运功能服务区，该功能定位迅速带动了该地区物流房地产的快速发展，仓储用地潜力巨大。

在靠近洋山港的临港地区，当地的仓库用地首要有两个优势。 另一方面，临港地区土地的弹性出让，可以降低公司前期投入价格，有助于鼓励战术性新兴产业和高端制造业以较低的土地价格集聚在临港。 另一方面，临港地区开发面积达315平方公里，仓储用地供应充足，价格区间合理。

张祥建表示，临港区特征明显，在上海扮演亚太供应链中心的过程中发挥重要作用。 如果政府能够长期规划临港地区的快速发展路线图，给予较宽松的政策支持和较大的税收优惠，临港地区的区位特征将很快得到发挥，仓储用地的地价也将迎来上涨。

来源：经济之窗