“城市生活的人口增速决策未来房价涨跌”

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9月23日，时隔一年，住建部政策研究中心和高和资本再次联合发布民间资本调查报告《年度民间资本和房地产业研究总报告》。

住部政策研究中心主任秦虹在报告发布会上表示，受宏观经济和当地支柱产业变动的影响，与一年前相比，项目组调查的温州、鄂尔多斯( 8.40、-0.11、-1.29% )、山西和陕北四地民间资本快速发展出现减速现象，并出现减幅。

民间资本对房地产业的投资也受此影响而退潮。 但是，由于投资渠道不足的情况没有改变，民间资本仍然关注房地产。 但是，投资战略和方法开始发生变化。

民间资本快速发展减速

调查结果显示，四个地区民间资本总量增速放缓，贷款规模缩小民间投资增速下降，投资偏好改变民间贷款利率暴涨下跌，放贷更加谨慎等现象。 以民间投资为例，鄂尔多斯、山西等地的数据显示民间资本投资增长率在下降。

项目小组认为，国民经济整体增长放缓，小幅波动对四地民间资本的快速发展产生了不利影响。 温州受实体经济不景气的拖累，山西和鄂尔多斯受煤炭领域整合和煤炭价格下跌的影响，民间资本快速发展大幅放缓。

秦虹表示，受经济不景气、公司状况不佳、监管政策执行坚决和民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效果减弱，部分地区从“输血”变为“采血”。

但是，项目小组调查后认为，从我国投资渠道狭窄的周边环境无较大变化、城市化仍处于高速发展阶段的现状来看，民间资本与其他投资行业相比更关注房地产，但战略发生了较大变化。

项目小组认为，总体来说，私募股权投资房地产将在短期内进行最有机会的投资。 预计未来大规模资金投入时期已经过去，即使今年下半年或明年货币政策继续放松，房地产业整体信贷紧缩的可能性依然很大。 在这种背景下，民间资本投资房地产必然变得更加谨慎，商业性房地产、城市综合体、二三线城市将首要进行满足刚性诉求和改善性诉求的住宅等机会性投资。

资产证券化仍然是一个趋势

根据年的报告，项目小组认为房地产调控将为新的房地产金融业态提供良好的快速发展机会。 在今年的报告中，项目小组反复认为信托和房地产私募股权投资是值得关注的民间投资焦点行业。

据高和资本董事长苏鑫介绍，不同的资金量级可以应对不同的新型房地产金融业态和投资品。 一个是在资金量级比较大的情况下，例如1000万以上的情况下，有两个选择。 是直接购买实体商业不动产，还是投资不动产基金。 二是资金量中等的情况，如在100-1000万之间，可以投资房地产信托。 三是资金量级小，如果在100万以下，从投资门槛来看，更适合reits。 随着资本市场的迅速发展和相关法律法规的不断完善，在条件和环境成熟的前提下，reits将成为普通投资者重要的投资渠道。

另外，关于未来房地产市场，秦虹认为，以稳定为主，波动不大，房企资金状况总体较去年好，但结构变化突出，公司分化，并购重组增加。 此外，城市也在分化，人口流动对房地产市场的影响日益显现。 未来的房价不会像过去那样呈趋势上升，而是上升或下跌，但以大中小城市为基准，人口增长缓慢的二线城市，如果新的供给过多，将会产生一定的市场风险。 (来源:证券日报)

来源：经济之窗