“北京地王囤地三年后开工”

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柜台销售人员向记者反复表示，预计全年发售的房源单价接近4万元

■本报记者王丽新

“年前的项目只建设了8号住宅，平均价格为2.3万元/平方米，明年年初将建成1号楼，售价最低将达到2.5万元/平方米。 》K2玉澜湾项目销售中心的一位销售工作人员对记者说，今后进入市场的房源将逐渐涨价。

实际上，这个名叫k2·玉澜湾的项目所在地是2009年6月成为热门话题的北京通州九树地王，华美地产旗下的北京祈连不动产以17亿2009万元的总额获得，大厦地价约为6265元/平方米。 今年7月，本报的记者去了现场调查。 当时附近的居民向记者表明，这个项目是今年春天开始的。 于是，这个项目在取得土地近3年后开始挖掘基础。

有趣的是，该地块曾一度因涉嫌囤积而登上年初国土资源部“晾晒衣服”的闲置地王排行榜。

无论如何，这位昔日的京东地王已经入市，但首次入市出售的均价已经接近楼市地价的四倍。 在市场预期良好的背景下，该项目相关销售人员对记者表示，预计明年项目部分户型最高单价将达到3.8万元/平方米。 这个售价有点可怕，如果那样的话，这个售价会是大楼地价的六倍以上。

前两栋的利润超过2亿元

12月22日，记者通过项目工地，绕过停车场，看到了几堵巨大的广告墙。 之后，作为买家进入通州区九树城铁旁边的K2玉澜湾项目销售现场，发现销售楼中心座无虚席，不少人站在沙盘周围咨询大楼的情况。

“项目紧邻9个地铁站，共有12栋住宅，每栋27层，以毛坯房的状态出售。 现在出售的是8号住宅。 》一位销售人员向记者介绍说，楼盘2009年拿地，楼盘地价达9000多套，首批销售的8号住宅基本按价格销售，但明年陆续上市的房源将会涨价。

值得注意的是，根据北京市土地整理储备中心网站数据，这些地块属于住宅兼容商业服务业用地性质，建筑管理规模不超过277752平方米，初始价格7.80亿元，最终以17.40亿元成交。

根据上述数据，该地最终成交大楼地价为6264.58元/平方米，而不是销售人员口中的9000多元。 此外，记者还获悉，在该地块的现场竞争中，参加竞争的富力地产举行了两次挂牌，但因楼宇地价超过5500元/平方米而放弃。 其他房企高层也当场向媒体表示，这块土地将来卖给1万元/平方米没有问题。

但出乎意料的是，项目并未以1万元/平方米的售价迅速进入市场。 时隔三年半，销售中心现场记者了解到，项目上市价格约为2.3万元/平方米，销售人员反复提醒记者，项目将逐渐涨价，明年最后一栋楼将于5月上市，届时单价将达到3.8万元/平方米

实际上，有业内人士向记者算账，上述楼宇地价加上建安价、财务价等各种价格，该项目每平方米价格约16000元/平方米，最多不超过18000元/平方米。

据此，保守估计，8号住宅均价按2.3万元/平方米计算，该项目每平方米利润将在5000元/平方米左右。

顺便说一下，北京市住房城乡建设委员会网站显示，上述项目1号和8号住宅均于年12月15日取得预售证明，两栋楼的销售状态均为“开盘”。 其中，1号楼住宅预定售价26982元/平方米，8号楼28018元/平方米，核准销售面积共计46209.04平方米。

迄今为止，这些业内人士向记者表示，如果1号和8号住宅以2.3万元/平方米的价格顺利成交，项目每平方米利润约5000元，则首批取得预售许可证的上述两栋利润将达到2.3亿元，项目阶段性

土地晾晒了三年半才入市

资料显示，该地块在2009年暂时备受瞩目。 2009年6月25日，该地块开拍价格为7亿2009万元，当时业界评价其成交价格为12亿元。 结果出乎意料，最终被华美房地产旗下的北京祈连房地产开发有限企业以17亿2009万元拿下，经过当时125次拍卖，溢价率高达123%，一举晋升为当时的京东地王。

但出乎意料的是，华美获得土地后，并未如外部预期那样以1万元/平方米左右的速度快速入市，而是由于各种原因，项目上市时间逐年推迟，值得在拿地3年半后入市，年12月15日，该项目

另外，记者在现场看到，只有一幢大楼有几层，几个施工人员正在施工，工地上有很多土堆，大片地区还在挖洞阶段。

更值得观察的是，该地块涉嫌因开工晚，暂时囤积土地，登上了年初国土资源部的“晾晒”闲置地王排行榜。

对此，当时有意见认为，该项目迟迟未开工的原因，与规划变更和拖欠华美土地的土地出让金有关。

随后，记者在查阅资料时发现，去年7月，北京市国土资源局通州分局在关于九树大街项目的答复中表示，由于地块内有保存的电网办公楼，对项目的规划设计和审批流程产生了一定的影响。 另外，在上述申报计划草案的过程中，教委提出在地块内建立独立的场地幼儿园，但企业认为没有与招聘文件相关的要求，项目也没有达到建设幼儿园的规模。 因为这一直存在于很多信息表达中。

对此，有消息人士表示，北京楼市陷入低谷，华美房地产旗下k2房地产多个项目的销售资金未能收回，企业资金压力较大。 今年5月初，北京朝阳区百子湾地王因华美房产拖欠土地价款，最终被政府收回，参加竞争时缴纳的1700万元保证金也未退还。

土地价格上涨近5亿元吗？

事实上，华美地产及其旗下的k2地产没有理由回到该地块开工推迟。 但是，一位情报官员对记者说，这片土地现在上涨了很多。

据该人士介绍，目前该地区的商业配套非常齐全，距离该项目仅一步之遥的金成中心高级办公楼也已入市，瑞都国际金融街( 6.08、0.02、0.33 ) )也陆续有商铺上市

无独有偶，据记者了解，今年11月26日，万达以14亿元获得通州区永顺镇北苑商务区内c2商业金融用地、r2二类居住用地、r53托幼用地，楼宇地价达到9014元/平方米。 11月29日，万达以19.2亿元再次获得通州区永顺镇北苑商务区内c2商业金融用地、r2二类居住用地，楼宇地价达到7786元/平方米。

对此，这些人向记者表示，参考上述两个邻近地区地块，结合通州附近地区的土地出让价格来看，特别是与地铁相邻的高质量住宅地块的地价将超过8000元/平方米。 保守估计，按8000元/平方米计算，该地块上涨约4.8亿元。

但是，此人向记者强调，地块虽然越来越高，但其消费的财务价格也不少，这必须根据公司自身财务费用等具体情况进行计算。 (来源:证券日报)

来源：经济之窗