“光耀东方董事长李贵斌：商业板块将适时启动上市计划”

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经记者叶书利从北京出发

近日，《每日经济信息》(以下简称nbd )记者独家采访了光耀东方董事长李贵斌。 在采访中，李贵斌深入介绍了今年企业的投资并购理念，以及未来商业板块的分割发售等。

nbd :年是房地产业整合年，在领域大整合的背景下，如何看待其中蕴藏的并购机会？

李贵斌:总的来看，中国房地产业已经进入下降轨道，目前的下降趋势还没有结束。 在该领域的下行和整合中，结构分化是其最大的优点。 城市、住宅企业、项目都存在分化，强者越强，弱者越弱的倾向。

具体来说，从城市来看，北京、上海、天津等城市化进程较快的城市，无论是企业、人才、资金，都仍在集聚中，相对来说，商业地产的快速发展机会也越来越多。 从项目来看，五星级高级写字楼和位置好、价格便宜的写字楼市场前景良好； 从住宅企业来看，规模大、经营激进、负债率高的住宅企业，目前生存形势严峻。 专业性差的住宅企业，在市场上的生存难度也很大。

迫于资金链的压力，将一些房企手上的项目向外抛售改变，是包括东方光耀等在内的另一个同业机会。

nbd :年光耀东方的收购目标和策略怎么样？

李贵斌:基于企业资金实力和消化能力，年初企业制定的年度并购重组数量目标为4~6个商业房地产，6个以上坚决不到手，4个以下证明企业相关部门未完成任务。 预计年企业投资并购业务的资金投入将与年持平。

在项目选择战略中，让投资理念具有重复价值。 为了实践价值投资理论，在具体项目的选择上，企业坚守“地域”。 大体上，像北京这样的一线城市，非四环内的项目不插手。 对于二线城市，只选择核心地区的目标。

nbd :今年光耀东方在收购半径上有“北不进东北，南不过长江”的理念，为什么会有这样硬性的地域规定呢？

李贵斌:之所以提出这个投资并购区域的半径限制，主要是基于企业管理半径的考虑。 对光耀东方来说，长江以北、东北以南的市场空之间仍然很大，而且该地区的文化背景与企业现有的经营项目相似，有利于提高投资并购的成功率。 但是，在实力允许的情况下，未来企业将逐渐扩大投资半径。

nbd :你是一个比较谨慎的公司家。 但是，在谨慎的行动中，是不是失去了扩张的机会呢？ 在机遇和谨慎中如何保持平衡？

李贵斌:在领域大跃进的时候，拒绝一点诱惑，比接受一点机会更重要，更困难，也有利于企业的可持续快速发展。 低风险的增长，表面上可能会错过快速发展的机会，但可以走得更稳定更远。

nbd :年加强商业运营已成为东方光耀全年业务的要点，你为什么在这个时候提出这个问题？

李贵斌说:“从领域竞争的角度来说，随着商业地产竞争的加剧，商业地产的竞争逐渐开始回归运营能力的竞争。 因此，加强商业运营能力，提高自身的专业能力和领域竞争能力，是企业在竞争激烈的条件下生存下去的道路。

另一方面，随着企业规模的扩大，如果商业运营不顺利，企业的快速发展将停留在“买入后转卖”的初期阶段。 现在是根据企业手中的商业房地产规模，提高自己的运营能力，练习企业可持续快速发展的基本功的时候了。 所以，加强商业运营是企业发展到今天的一种补课和补课行动。

为了提高企业的运营能力，去年与山东聊城的零售业龙头山东聊城百货公司达成了战术合作，成为该企业的第一大股东。 之后不久，企业成立了商业集团企业。 该集团企业将逐渐构建为光耀东方集团商业运营管理的统一平台。 据此，企业正式形成了“投资并购”、“商业运营管理”、“城市综合体开发”三条完整的业务链。

nbd :随着企业规模的叠加，企业有上市计划吗？

李贵斌:企业将划分商业集团企业这一块单独上市，但这个上市计划没有具体的硬性安排。 商业板块在未来的适当时机选择上市。 不是为了赚钱，而是第一个上市，可以提升企业品牌，第一个目的是上市，让企业的管理更加规范化和制度化，有利于企业的可持续快速发展。

nbd :你认为合适的“上市时间”应该满足那些条件吗？

李贵斌:一个是企业内部条件成熟的时候。 这里的“成熟”是指企业运营管理等方面更加制度化、规范化的运行机制，可以与上市的相关要求全面对接； 其次是市场大环境适合房企上市的时候。 如果大环境低迷，评价值低，则不合适。

nbd :从企业内部的准备情况来看，目前的进展情况如何？

李贵斌:目前，上市准备中，最重要的工作有两个，一是企业管理机制的重建和制度化。 这是一个长期以来系统性的项目，也是企业成熟化转型的重要关口。 另一个问题是商务集团企业与企业旗下的投资并购企业、房地产企业等平台的关系整理问题。 在这项事业的开展中，企业以提高利润为指导思想，先易后难操作方向，更好地推进各平台之间的整合。

来源：经济之窗