“辐射效应助推产业升级 外高桥有望成为自贸区CBD”

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经记者沙菲出生于上海

上海自贸区成立两周以来，对区内及周边板块的各种房地产产生了积极影响，租金价格出现了一起上涨的势头。

世邦魏理市认为，由于行政、金融、交通、区域成熟度和配套等各方面的特点，外高桥有望迎来过渡式的快速发展，成为自由贸易区内未来的cbd，但该区域的写字楼租金有长时间上升的动力。

或者整体上很好的上海办公楼

数据显示，今年7月和8月，上海自贸区办公楼租金平均每天2.1元，9月以后，区内写字楼租金开始上涨，特别是自贸区挂牌日( 9月29日)前后和国庆后出现了两波大幅上涨 目前，办公楼平均租金已上涨至每平方米4.2元，一个月内租金翻了一番，但有些办公楼在这个时间段租金涨幅超过了200%。

据了解，自贸区内目前最贵的办公楼汤臣国际贸易大厦的报价从以前的每天每平方米3.0元上升到9月底每平方米4.5元，国庆长假后的报价调整为每天每平方米7.0元。

自由贸易区内现有的少量旧办公楼设施从数量和质量上都不能满足服务业开放后扩大膨胀、升级办公室的诉求，因此，可开发土地的重新规划和旧项目的改造已成为必然趋势。

从全市来看，自由贸易区将加快高质量公司资源向上海的集中，整体上改善上海写字楼市场。 但是，接近自贸区定位的板块，要适当考虑错位、错位竞争，逐一发挥天、地特点，越来越多的中央商务区向外诉求、提供内需服务的公司倾斜。

洋山港区物流市场受益最大

9月以来，自由贸易区周边住宅交易量和价格明显上涨。 自贸区板块内主要项目9月平均价格比1~8月平均价格上涨8.3%，优于上海整体市场的5.2%。

自由贸易区产业升级带来的大量高级服务业人群和文化娱乐业开放措施，将促使区内目前少量、中低端的商业配套妥善扩张和升级； 另一方面，自由贸易区向周边辐射区域的区位提升和人口引进作用，将推动区外综合型零售房地产的快速发展。 未来三年内，辐射区内将发售约65万平方米的综合零售体，其中临港新城和外高桥辐射板块供应量各20万平方米左右，川沙新镇和祝桥镇新增供应量约24万平方米。

在工业物流市场上，自由贸易区的设立将推动区内和周边物流设施市场的诉求，改变目前上海物流设施市场的“西热东冷”格局。

据世邦魏理市统计，目前自贸区内已有高质量仓库运营面积约78万平方米，租金每天约1.1元~1.5元，整体空安装率为20%。 年普洛斯预计在外高桥发售约21万平方米的高质量仓库。

上海自贸区带来的贸易便利化和航运、物流、金融等贸易服务方面的开放升级，材料将促进区内高质量物流仓储设施诉求的增长。 扩建后的洋山保税港区凭借目前较低的土地和房地产价格、更丰富的可开发土地资源、港口吞吐量日益增加的份额和巨大的快速发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。

来源：经济之窗